Comprar bodega en Villavicencio sin abogado: el orden correcto

El riesgo real no es firmar mal la escritura: es entregar dinero antes de leer el certificado de tradición y libertad y de confirmar el uso del suelo. Esos dos documentos se piden antes de ofertar, no en la notaría. El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días.

La decisión de fondo no es “abogado sí o abogado no”. Es en qué momento del negocio aparece. Quien contrata al abogado el día de la firma le está pidiendo que revise un negocio ya cerrado, con arras entregadas y presión de tiempo. Quien lo trae antes de ofertar convierte la revisión en una herramienta de negociación. Esa es la diferencia que cuesta plata.

El orden correcto de los pasos

Este es el método, y funciona igual si usted lo hace solo o acompañado.

1. Pida la matrícula inmobiliaria al vendedor y con ella saque el certificado de tradición y libertad. Ahí aparecen el propietario inscrito, las hipotecas, los embargos y las afectaciones. Se lee antes de entregar un peso.
2. Compare el propietario inscrito con quien le está vendiendo. Si no coinciden, pida el poder, la sucesión o el documento que explique la diferencia. Una cadena de propietarios con anotaciones de demandas, remates o falsa tradición es una señal de parar.
3. Consulte el uso del suelo del predio en la secretaría de planeación del municipio. El uso del suelo decide qué actividad comercial o industrial se puede ejercer en esa bodega. Una bodega que hoy opera con almacenamiento de un tipo no necesariamente admite el suyo.
4. Si la bodega está en propiedad horizontal, pida el reglamento y el estado de cuenta de administración. El reglamento manda sobre horarios, cargue y descargue, maquinaria y destinación. La cuota de administración es un costo fijo que debe entrar en sus números desde el primer día.
5. Solo entonces oferte y firme arras, con las condiciones de la revisión incorporadas por escrito.
6. Escriture ante notario y registre en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. En Colombia la propiedad se transfiere con escritura pública más registro: sin registro, la venta no le es oponible a terceros.

El error que más se repite

Firmar arras “para que no se lo lleven otro” y revisar después. Cuando la revisión aparece tarde y encuentra un embargo, una destinación que no permite su actividad o deudas de administración, usted ya no está negociando: está intentando recuperar lo entregado. Las arras tienen consecuencias económicas propias y discutirlas cuesta más que lo que ahorró no contratando a nadie.

El segundo error, muy de bodegas, es asumir que porque el inmueble se llama bodega puede alojar cualquier operación. La destinación registrada, el uso del suelo municipal y el reglamento de copropiedad son tres filtros distintos, y los tres deben decir que sí. Una bodega puede estar perfectamente escriturada y aun así no servirle.

Qué pesa en Villavicencio y qué revisa usted mismo

Villavicencio es capital del Meta y su normativa urbana la define el Plan de Ordenamiento Territorial del propio municipio, no el de ninguna otra ciudad. Las zonas industriales, los corredores viales de acceso y las áreas de expansión tienen reglas distintas entre sí. Por eso la consulta de uso del suelo se hace predio por predio, con el número de matrícula y la dirección exacta, y en la oficina del municipio. Nadie se la puede contestar por teléfono con generalidades.

Hay tres cosas que usted verifica sin intermediarios:

• Predial al día. El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y el paz y salvo lo expide la administración municipal. Pídalo del año en curso y de los anteriores.
• Servicios públicos. Estado de cuenta de cada empresa prestadora, a nombre del inmueble.
• Linderos y área. Que el área del certificado, la del avalúo catastral y la que le mostraron coincidan. Las diferencias de área en bodegas son frecuentes y aparecen cuando hay construcciones hechas sin licencia.

Cuánto presupuestar para el cierre

Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. Esos honorarios se pactan antes y por escrito, y no son el gasto grande del negocio: el gasto grande es el error que evitan.

Del lado del vendedor, la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando lo tuvo dos años o más. Conviene saberlo porque influye en cómo el vendedor quiere declarar el precio en la escritura. El precio de la escritura debe ser el precio real: declarar menos deja al comprador con un costo fiscal inferior al que pagó y con un problema propio cuando venda.

Si está comparando formatos comerciales antes de decidirse, revise también qué cambia entre una bodega y un local comercial en obligaciones de administración y destinación.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.