Bodegas en arriendo: altura libre, acceso y uso de suelo

Arrendar bodega se decide en cuatro puntos: la altura libre real bajo la estructura, si su camión entra, gira y carga sin bloquear la vía, si el uso del suelo del POT admite su actividad, y qué se negocia en el contrato.

¿Qué es la altura libre y por qué no es la del aviso?

Es la distancia desde el piso terminado hasta el punto más bajo que le estorba: la cuerda inferior de la cercha, una viga, la bandeja eléctrica, la lámpara, el rociador. Muchas fichas publican la altura al caballete, el punto más alto del techo a dos aguas, que no le sirve si usted apila.

Mida usted mismo en el centro y en los dos costados de la nave. El estante se instala contra el muro, justo donde menos altura hay. Revise además:

• La altura del portón, casi siempre menor que la de la nave.
• Cuántos niveles de estantería caben con el pasillo superior libre para el montacargas y la norma contra incendios.
• Si hay mezanine, la parte baja rara vez sirve para almacenar en altura.
• La resistencia del piso: si no aguanta la carga por metro cuadrado de sus estibas o del montacargas, la altura es un dato inútil.

¿Cómo evalúo el acceso de vehículos?

El error más caro es visitar la bodega en carro particular un domingo. Vaya en día hábil, en hora pico, y si puede con el vehículo que va a operar. Verifique:

• Ancho de la vía de acceso y parqueo que reduzca el paso.
• Radio de giro en la entrada: un camión sencillo gira distinto a una tractomula.
• Si el vehículo entra y sale de frente o debe reversar desde la vía pública.
• Patio de maniobras: si dos vehículos coinciden, ¿alguno queda bloqueado?
• Altura del muelle contra la platina del camión. Sin muelle, prevea rampa o cargue manual.
• Restricciones municipales de carga por horario, pesos o vías.
• Puentes, cables y arcos con gálibo bajo en el trayecto.

Deje por escrito los horarios de cargue y descargue, sobre todo si la bodega colinda con vivienda.

¿Cómo verifico el uso del suelo?

El Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio dice qué se puede hacer en el predio, y en el Oriente Antioqueño cambia de un municipio a otro y de un polígono a otro. Pida en la Secretaría de Planeación el certificado de uso del suelo para esa dirección y matrícula inmobiliaria, indicando su actividad con el código CIIU. No pregunte si se puede tener bodega: almacenar café seco, pintura, alimentos o residuos son cosas distintas ante la norma.

Verifique también:

• Licencia de construcción y que el uso construido sea bodega, no vivienda ampliada.
• Si la actividad exige concepto de bomberos, permiso de vertimientos o trámite ambiental.
• Si el predio es rural, donde el POT suele restringir usos industriales y logísticos.
• Afectaciones viales o retiros que limiten la zona de maniobras.

Pida también el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria: muestra el propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones, y confirma que quien arrienda puede arrendar.

¿Qué se negocia realmente en el contrato?

Canon y ajuste. Defina el valor por metro cuadrado, qué área se cobra (nave, oficinas, mezanine, patio) y la fórmula de incremento anual.

Plazo y renovación. Un plazo largo da estabilidad y compra concesiones; uno corto da salida. Exprese la penalidad de terminación anticipada en meses de canon.

Periodo de gracia. Meses sin canon o con canon reducido mientras adecúa y arranca. Es lo que más rápido cede un arrendador con la bodega desocupada.

Adecuaciones. Piso, iluminación, capacidad eléctrica, portones, oficinas, baños, red contra incendio: acuerde quién ejecuta, si se descuenta del canon, y qué mejoras se quedan.

Garantías. Depósito, póliza, codeudor o aval bancario: monto y forma de devolución.

Estado de entrega. Acta con fotos y video el día de la entrega: cubierta, canales, filtraciones, piso, tablero, portones.

Servicios y gastos. Administración, vigilancia, aseo, mantenimiento de cubierta, tanques y bombas, y quién asume el aumento de carga eléctrica.

Impuestos y seguros. El predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio; que lo asuma el propietario, salvo pacto distinto. El arrendador asegura el inmueble; usted su mercancía y la responsabilidad civil.

Cesión y subarriendo. Si su empresa puede fusionarse o compartir espacio, pida la autorización desde el contrato.

¿Qué reviso en la visita técnica?

Lleve flexómetro, linterna y cámara.

• Cubierta: óxido, traslúcidos rotos, canales tapadas.
• Piso: fisuras, desniveles, juntas levantadas.
• Tablero eléctrico: capacidad instalada, trifásica, estado de cables.
• Agua: presión, tanque de reserva, red contra incendio si la necesita.
• Ventilación e iluminación natural, que es ahorro directo en energía.
• Cerramiento, portería, cámaras y control de acceso.
• Vecinos: una bodega pegada a vivienda genera quejas por ruido y camiones a las cinco de la mañana.

¿Y si me conviene comprar?

Depende de cuánto tiempo va a operar en el sitio. Los gastos de cierre del comprador suelen sumar cerca del 2 por ciento adicional al precio, y un cierre de compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio.

En el Oriente, un lote en Guatapé y El Peñol se consigue desde alrededor de $409 millones, con un valor típico de $1.385 millones. En Antioquia, un lote parte de alrededor de $359 millones, con valor típico de $866 millones. Ese rango se explica por el uso del suelo y el acceso, los mismos temas que deciden su arriendo. Si vende después, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.