Puntos clave
- Porque el depósito lo recibió el vendedor, no usted.
- Pida el contrato completo con todos los otrosíes, no el resumen.
- Con tres movimientos que caben en el mismo cierre, que normalmente toma entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio:
- Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más los honorarios del abogado, y esas líneas no suben por agregar una declaración más.
- El principio es el mismo, pero en bodega los montos son mayores y hay un renglón extra: las adecuaciones.
Si usted compró una bodega o un local y el vendedor sigue siendo el arrendador ante el inquilino, el problema casi nunca es la escritura: es el depósito, el canon adelantado y los servicios. En la práctica, usted hereda el contrato, pero no hereda automáticamente la plata que el inquilino ya entregó. Eso se arregla en la escritura o no se arregla nunca.
Esta página no es sobre qué documentos pedir ni sobre cuándo empieza a cobrar el canon. Es sobre un renglón concreto que se cae entre las dos partes y que después nadie quiere pagar: el dinero que el arrendatario depositó o adelantó antes de que usted apareciera.
¿Por qué el depósito del inquilino se vuelve un problema después de firmar?
Porque el depósito lo recibió el vendedor, no usted. Cuando el contrato termina y el arrendatario pide su devolución, se la pide al propietario inscrito, y ese ya es usted. El vendedor, mientras tanto, se llevó ese dinero en el precio de venta y considera el asunto cerrado.
En arrendamiento comercial de bodegas y locales es común que el inquilino haya entregado uno o dos cánones como garantía, o que haya pagado por anticipado meses completos para conseguir un canon más bajo. También aparecen pólizas de cumplimiento tomadas a favor del arrendador anterior, que no se trasladan solas.
El error típico: el comprador revisa el certificado de tradición y libertad, revisa el uso del suelo en el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio, revisa paz y salvo de administración, y da por sentado que el contrato de arrendamiento “viene incluido” con todo lo bueno y nada de lo malo. No funciona así.
¿Qué debo preguntar antes de la escritura?
Pida el contrato completo con todos los otrosíes, no el resumen. Y pregunte, por escrito, cuatro cosas:
- ¿Cuánto recibió el vendedor en depósito o garantía, y en qué fecha? Debe coincidir con una cláusula del contrato, no con la memoria del vendedor.
- ¿Hay cánones pagados por anticipado? Si el inquilino pagó seis meses en enero y usted escritura en marzo, usted no cobra hasta julio. Eso cambia su flujo.
- ¿Quién figura como beneficiario de la póliza o del codeudor? Si es el vendedor, hay que pedirle a la aseguradora el cambio de beneficiario o exigir póliza nueva.
- ¿Hay servicios públicos, administración o predial pendientes a cargo del arrendatario? En bodegas con consumo industrial, una cuenta de energía atrasada pesa.
Pida además una carta del arrendatario confirmando saldos. Es el único documento que cuadra las dos versiones, la del vendedor y la de quien paga.
¿Cómo se deja esto amarrado en la escritura?
Con tres movimientos que caben en el mismo cierre, que normalmente toma entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio:
Descuento del precio. La vía más limpia. Si hay un depósito de dos cánones, el precio se baja en ese valor y usted queda con el dinero en la mano para devolverlo el día que corresponda. Queda constancia en la escritura.
Transferencia efectiva. El vendedor gira el depósito y los anticipos a una cuenta suya antes de la firma, y en la escritura se deja la declaración de que el comprador recibió esos valores y asume la obligación de restituirlos.
Retención en el cierre. Se deja una porción del precio retenida hasta que el vendedor entregue el paz y salvo de servicios, la póliza endosada y la carta del inquilino. Es la que más se usa cuando el vendedor va de afán.
En cualquiera de las tres, incluya la cláusula de notificación: el vendedor se obliga a comunicar por escrito al arrendatario el cambio de propietario y la cuenta nueva de pago. Sin esa carta, el inquilino sigue consignándole al vendedor de buena fe y usted queda cobrándole a alguien que ya no vive del tema.
¿Y si el vendedor dice que no hay depósito?
Que lo declare en la escritura. Una declaración expresa de que no existen depósitos, garantías ni cánones anticipados, y que el vendedor responde por cualquier reclamación posterior del arrendatario por ese concepto, le da a usted a quién repetirle si el inquilino aparece con un recibo.
Es la diferencia entre una discusión de palabra y una obligación escrita. Cuesta lo mismo: cero. Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más los honorarios del abogado, y esas líneas no suben por agregar una declaración más.
¿Esto aplica igual en bodega que en local?
El principio es el mismo, pero en bodega los montos son mayores y hay un renglón extra: las adecuaciones. Muchos arrendatarios de bodega instalan puente grúa, oficinas en drywall, rampas, subestación eléctrica. Si el contrato dice que esas mejoras se abonan al canon o se compensan al final, usted está comprando también esa obligación.
Revise si el contrato define las mejoras como útiles, necesarias o voluntarias, y quién se queda con ellas al terminar. En bodegas y locales ese renglón mueve más plata que el depósito mismo.
Una advertencia adicional: si la bodega está en un corregimiento o en zona rural del Oriente, confirme que la actividad del arrendatario sigue siendo compatible con el uso del suelo definido en el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio. Un contrato vigente no legaliza una actividad que el POT no permite, y la sanción le llega al propietario.
¿Qué pasa con el impuesto y el predial del año en curso?
El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral, según municipio, y el municipio se lo cobra al predio, no a la persona. Si el contrato traslada el predial al arrendatario, pida el soporte de pago del año; si no lo traslada, prorratéelo en el cierre.
Del lado del vendedor, la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo dos años o más. Ese es problema de él, pero conviene saberlo: un vendedor que quiere cerrar antes de fin de año suele aceptar mejor una retención en el precio que una renegociación completa.
Preguntas frecuentes
Si compro un local arrendado, ¿tengo que devolverle el depósito al inquilino aunque yo nunca lo haya recibido?
Sí. El arrendatario le reclama la devolución al propietario inscrito al momento de terminar el contrato, y ese es usted. Si el vendedor se quedó con ese dinero y no lo transfirió ni lo descontó del precio, usted paga de su bolsillo y después tiene que cobrárselo a él. Por eso el depósito se resuelve antes de la escritura, no después.
¿Cómo compruebo cuánto recibió el vendedor en depósito?
Con dos documentos cruzados: el contrato de arrendamiento completo con sus otrosíes, donde debe estar la cláusula de garantía con monto y fecha, y una carta firmada por el arrendatario confirmando qué entregó y qué tiene pagado. Si las dos versiones no coinciden, no firme hasta aclararlo.
¿Qué pasa si el inquilino pagó varios meses por anticipado?
Usted no cobra canon hasta que se agoten esos meses, aunque ya sea el propietario. Eso debe reflejarse en el precio o girarse a su cuenta antes de la firma. Es el ajuste que más se olvida y el que más molesta cuando aparece el primer mes sin consignación.
¿Quién le avisa al arrendatario que cambió el dueño?
Conviene obligar al vendedor, por cláusula en la escritura, a notificar por escrito al arrendatario el cambio de propietario y la cuenta nueva de pago. Mientras no haya esa notificación, el inquilino que le sigue consignando al vendedor está pagando de buena fe y usted queda persiguiendo el dinero.
¿Las mejoras que hizo el inquilino en la bodega son mías al comprar?
Depende de cómo las clasifique el contrato: útiles, necesarias o voluntarias, y qué diga sobre su compensación al terminar. En bodegas con puente grúa, subestación eléctrica u oficinas construidas por el arrendatario, esa obligación puede superar el valor del depósito. Léalo antes de escriturar.
¿Cuánto me cuesta cerrar una compra así?
Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. Agregar las cláusulas sobre depósito, anticipos y notificación al arrendatario no aumenta esos costos.
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