Unir dos locales contiguos: qué exige la escritura

Sí se puede, pero solo si la escritura del local y el reglamento de propiedad horizontal lo permiten, y si el municipio autoriza el nuevo uso. El error frecuente es tumbar el muro primero y escriturar después: queda un área construida que no coincide con el folio, y el comprador siguiente la descuenta o se retira.

¿Qué significa “unir dos locales” en términos legales?

Unir dos locales contiguos no es una obra, es un cambio en la propiedad horizontal. Cada local es un bien privado independiente, con su propia matrícula inmobiliaria, su propio coeficiente de copropiedad y su propio folio en el certificado de tradición y libertad. Mientras no se modifique el reglamento, usted tiene dos inmuebles con un hueco en la pared, no uno solo.

Eso tiene consecuencias prácticas. Dos folios significan dos predios ante catastro, dos cuotas de administración, dos avalúos y, el día de la venta, dos escrituras o una venta en bloque que el comprador debe aceptar tal cual. Si el comprador pide crédito, el banco avalúa lo que dice el folio, no lo que ve en el piso.

¿Qué pasa si abro el muro sin tocar el folio?

Funciona comercialmente y falla jurídicamente. Pasa esto, en este orden:

1. El avaluador mide un local y encuentra dos matrículas. Levanta la observación y el avalúo queda condicionado.
2. El banco del comprador no desembolsa contra un avalúo condicionado, o exige regularizar antes del desembolso.
3. El comprador descubre que la administración le cobra dos coeficientes sobre un área que opera como una.
4. Si el muro tumbado era estructural o soportaba una fachada común, la copropiedad puede exigir la restitución a costa suya.

El punto que más duele es el cuarto. En propiedad horizontal, fachadas, estructura y muros divisorios entre bienes privados y comunes son bienes comunes. Tocarlos sin autorización de la asamblea no se arregla con una factura del maestro.

¿Cuáles son los pasos para unir dos locales en regla?

El orden importa, porque cada paso es requisito del siguiente.

1. Certificado de tradición y libertad de ambas matrículas. Confirme que el propietario inscrito es el mismo en los dos, y que ninguno tiene hipoteca, embargo o afectación. Si uno está hipotecado, el banco acreedor debe autorizar.
2. Reglamento de propiedad horizontal. Lea el capítulo de modificación de bienes privados y el de bienes comunes. Ahí está la mayoría que necesita en asamblea y si el consejo puede autorizar por sí solo.
3. Concepto de uso del suelo del municipio. El uso lo define el Plan de Ordenamiento Territorial, y un local más grande puede caer en otra categoría de actividad o exigir parqueaderos adicionales.
4. Autorización de la asamblea de copropietarios, si hay muro común o estructura comprometida. Pida el acta, no el correo del administrador.
5. Licencia de construcción en la modalidad que corresponda, ante curaduría o la oficina de planeación del municipio. Sin licencia no hay paso siguiente.
6. Escritura de integración de los dos inmuebles y reforma del reglamento, con el nuevo coeficiente de copropiedad. Esta escritura se registra y de ahí sale una matrícula nueva.
7. Actualización ante catastro, para que el avalúo catastral y el predial reflejen el inmueble real.

Solo después de ese registro usted tiene un local. Antes, tiene dos.

¿Y si el local que voy a comprar ya está unido sin papeles?

Es una situación común y se negocia, no se ignora. Lo primero es pedir las dos matrículas y comparar el área del folio contra el área que usted midió. Si no cuadra, pregunte directamente quién abrió el muro y en qué año.

A partir de ahí hay tres caminos. Uno: el vendedor regulariza antes de la escritura y usted compra un folio limpio. Dos: usted asume el trámite y lo descuenta del precio, dejando el valor estimado en depósito hasta que la escritura de integración quede registrada. Tres: usted compra los dos folios tal como están, con la pared abierta, y decide después. El tercero solo tiene sentido si verificó que el muro no era estructural y que la copropiedad no tiene reclamos vivos.

En cualquiera de los tres, deje la obligación escrita en la promesa con plazo y responsable. El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y un trámite de licencia no cabe en esa ventana. Por eso se resuelve con depósito o con descuento, no con buena voluntad.

¿Cuánto me cuesta y qué impuestos cambian?

Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. La escritura de integración es un acto notarial adicional que se registra, con sus propios derechos.

El predial cambia porque cambia el avalúo catastral del inmueble integrado. El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, así que conviene preguntar la tarifa local antes de hacer cuentas. Y si más adelante vende, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando tuvo el inmueble dos años o más: la fecha que cuenta es la de adquisición de cada local original, no la de la escritura de integración.

Si está evaluando opciones de bodegas y locales en el Oriente antioqueño, pida siempre las matrículas antes de visitar. Dos folios en un aviso que muestra un solo salón es información, no sospecha.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.