Avalúo de local comercial en Villavicencio: cómo pedirlo bien

Depende de para qué lo necesita: si va a vender, arrendar o negociar, pida un avalúo comercial; si lo que discute es el impuesto predial, su asunto es el avalúo catastral y se tramita ante la autoridad catastral del municipio, no con un perito privado. Esa decisión es el primer paso, y el error más frecuente es saltársela.

Un avalúo comercial lo hace un avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA), con número de registro vigente, y entrega un valor de mercado a una fecha. Un avalúo catastral es un acto administrativo del municipio y sirve de base para liquidar el predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio. Son dos cifras distintas y normalmente no coinciden. Pedir uno cuando necesitaba el otro significa pagar dos veces.

Qué papeles reúne antes de llamar

El avaluador cobra por tiempo y por riesgo. Si llega a un local sin documentos, le toca reconstruirlos, y eso se refleja en lo que le cotizan y en lo que demora el informe. Arme esta carpeta antes de pedir cotización:

• Certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria. Muestra el propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Pídalo reciente.
• Escritura pública de adquisición, completa.
• Certificado o concepto de uso del suelo expedido por la curaduría o la secretaría de planeación del municipio. El uso del suelo decide qué actividad comercial se puede ejercer allí, y eso pesa directo en el valor.
• Reglamento de propiedad horizontal, si el local está en copropiedad, junto con el coeficiente asignado y el paz y salvo de administración. Un local en propiedad horizontal se rige por ese reglamento y paga cuota de administración.
• Planos arquitectónicos o, si no los tiene, el plano de la unidad en el reglamento.
• Licencia de construcción de cualquier reforma hecha. Si la reforma no tiene licencia, dígalo de una vez: el avaluador lo va a ver.
• Contrato de arrendamiento vigente, con canon, vencimiento y cláusula de incremento.
• Recibos de servicios públicos y último recibo del predial.

Cómo pide la cotización sin que le inflen el precio

No llame diciendo “necesito un avalúo”. Diga exactamente esto: tipo de inmueble (local comercial), dirección, área construida en m², si está en propiedad horizontal, el propósito del avalúo y para quién va dirigido el informe.

El propósito cambia la metodología y, por lo tanto, el precio. No cuesta lo mismo un avalúo para fijar precio de venta que uno para garantía bancaria, uno para una sucesión o uno para un proceso judicial. Si el informe es para un banco, pregunte primero a la entidad si acepta avaluadores externos o si trabaja con una lista cerrada: muchas exigen su propia red, y el avalúo que usted pagó por su cuenta no le sirve.

Pida siempre tres cosas en la cotización: el valor total con IVA, el plazo de entrega del informe firmado y el número RAA del profesional. Verifique ese número en el registro antes de consignar. Un avalúo firmado por alguien sin registro vigente no es oponible ante un banco ni ante un juez.

Qué debe traer el informe cuando se lo entreguen

Revise que el documento incluya: identificación del predio con matrícula y cédula catastral, área construida y privada, descripción de acabados y estado, el método usado (comparación de mercado, capitalización de rentas o costo de reposición), las referencias de mercado que sustentan el valor, el valor comercial en letras y números, la vigencia del avalúo y la firma con número RAA.

Si el local está arrendado, exija que el avaluador explique cómo trató el contrato. Un local con un canon por debajo de mercado y un contrato largo vale menos para un comprador que uno desocupado, y ese ajuste debe quedar escrito, no insinuado.

Si no está de acuerdo con el resultado, no discuta la cifra: discuta las referencias. Pida por escrito cuáles comparables usó y qué homologaciones aplicó por área, ubicación, frente y estado. La mayoría de las diferencias salen de ahí.

El error que más cuesta en Villavicencio

Pedir el avalúo antes de verificar el uso del suelo. El valor de un local depende de qué puede funcionar adentro, y eso lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio. Si usted avalúa pensando en un uso que la norma no permite en esa manzana, el informe queda bien hecho sobre un supuesto equivocado, y lo descubre cuando el comprador consulta planeación y se retira.

Haga la consulta de uso del suelo en la secretaría de planeación antes de contratar al perito, y entréguele la respuesta junto con los demás documentos. Cuesta una radicación y le ahorra rehacer el avalúo entero.

Si además está comparando qué hay disponible y a qué valores se mueve el mercado, revise locales comerciales antes de fijar su expectativa de precio.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.