¿Cuánto vale un avalúo comercial en Colombia?

Un avalúo comercial en Colombia se cobra como un porcentaje del valor del inmueble, con una tarifa mínima por visita, y no hay una tabla oficial de precios: el avaluador la fija según el valor, el tipo de predio, el área y el desplazamiento. En el Oriente Antioqueño la variable que más mueve la cuenta es el desplazamiento y la complejidad del predio, no el papeleo.

No puedo darle una cifra exacta porque el precio lo pacta cada avaluador. Lo que sí puedo darle es qué determina esa cifra, qué debe incluir el documento por el que paga y cuándo vale la pena contratarlo.

¿De qué depende lo que le cobren?

Cuatro cosas, en este orden:

El valor del inmueble. La tarifa se calcula casi siempre sobre el valor estimado del bien. No es lo mismo avaluar un apartamento en Guatapé o El Peñol, donde el valor típico ronda los $510 millones, que una casa campestre que en la zona ronda los $1.075 millones o una finca cuyo valor típico está cerca de $1.500 millones. A mayor valor, mayor tarifa, aunque el porcentaje suele bajar en los tramos altos.

El tipo de predio. Un apartamento en propiedad horizontal se resuelve con una visita y comparables del mismo edificio. Una finca de varias hectáreas exige levantar linderos, revisar servidumbres, verificar fuentes de agua, cultivos, construcciones accesorias y uso del suelo. Un lote, cuyo valor típico en Guatapé y El Peñol ronda los $1.385 millones, obliga a estudiar qué permite el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio, porque un predio que solo admite uso agrícola no vale lo mismo que uno que admite parcelación.

La distancia. Un avaluador con sede en Medellín cobra el desplazamiento al Oriente. Si el predio está en vereda y requiere media jornada de viaje, eso entra en la tarifa.

El propósito. Un avalúo para crédito hipotecario lo suele encargar el banco a su lista de avaluadores autorizados, y muchas veces lo cobra dentro de los gastos del estudio de crédito. Un avalúo para sucesión, para partición en un divorcio, para aporte de un inmueble a una sociedad o para un proceso judicial exige más sustento técnico y más responsabilidad del perito, y se cobra más caro.

¿Qué debe traer el documento?

Si paga un avalúo comercial, exija que incluya:

• Identificación del predio con matrícula inmobiliaria y cédula catastral.
• Nombre, firma y número de registro del avaluador (en Colombia los avaluadores se inscriben en un registro abierto de avaluadores).
• Descripción física: área de terreno, área construida, edad de la construcción, estado, acabados.
• Uso del suelo según el POT del municipio.
• El método usado (comparación de mercado, costo de reposición, capitalización de rentas) y los comparables con los que trabajó.
• Valor comercial total y valor por m².
• Fecha y vigencia. Un avalúo no es eterno: la mayoría de bancos solo acepta avalúos recientes, y el documento debe decirlo.

Si el informe no muestra los comparables ni el método, usted compró una opinión, no un avalúo.

¿Cuándo sí vale la pena pagarlo?

Vale la pena cuando hay una decisión de plata atada al número:

• Va a vender y no sabe en cuánto listar. Un avalúo le evita quemar el inmueble con un precio bajo o dejarlo seis meses quieto con uno alto.
• Hay sucesión o partición. Con herederos o con separación de bienes, un número de un tercero independiente ahorra pleitos.
• Va a pedir crédito. Aquí no elige usted: el banco manda su avaluador.
• Discute el avalúo catastral. El predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio. Si cree que el catastro está inflado, el avalúo comercial es la base técnica para pedir revisión.
• Va a aportar el inmueble a una sociedad.

No vale la pena pagarlo si solo quiere una idea del precio para conversar. Para eso le sirve una comparación de mercado de inmuebles equivalentes en la misma zona, que es gratis y la hace cualquier inmobiliaria seria.

¿Avalúo comercial o avalúo catastral?

Son dos números distintos y casi nunca coinciden. El catastral lo fija el municipio o la autoridad catastral, sirve para liquidar el impuesto predial y suele ir por debajo del valor de mercado. El comercial lo hace un avaluador privado y refleja lo que el inmueble vale hoy en el mercado.

La diferencia le importa en dos momentos. Primero, en el predial: usted paga sobre el catastral. Segundo, en la venta: la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más, y se calcula sobre la utilidad, es decir, precio de venta menos costo fiscal. Un avalúo comercial no cambia su costo fiscal por sí solo.

Antes de encargar cualquier avalúo, pida el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria. Ahí ve el propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Si el predio tiene un embargo o un lío de linderos, eso se resuelve primero, porque el avaluador lo va a reportar y le va a afectar el número.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.