¿Cuánto vale alquilar una bodega en Medellín?

Alquilar una bodega en Medellín no tiene un precio único: el canon se cotiza por metro cuadrado y se multiplica por el área, y a eso se le suman administración, predial e IVA cuando aplica. Nadie puede darle una cifra honesta sin saber el sector, los metros, la altura libre y el uso del suelo. Lo que sí puedo darle es la fórmula exacta con la que se arma ese número y las partidas que la gente olvida.

¿Cómo se calcula el canon de una bodega?

El canon de una bodega se cotiza casi siempre como valor por metro cuadrado mensual multiplicado por el área arrendable. Esa es la base de negociación, y de ahí salen las diferencias enormes entre una bodega y otra:

• Área arrendable real. Pida el plano y confirme si los metros incluyen mezanine, oficinas y patio de maniobras. Un mezanine se suele cotizar distinto al área de piso.
• Altura libre. Una bodega de altura baja le obliga a arrendar más metros cuadrados para almacenar el mismo volumen. El precio por metro puede parecer bajo y el costo por posición de estiba terminar alto.
• Acceso y patio de maniobras. Si entra tractomula o solo camioneta cambia la operación completa y cambia el precio.
• Sector. Guayabal, Itagüí, Belén, la salida al Oriente y los corredores industriales tienen cánones distintos por metro para bodegas comparables.
• Estado y servicios. Piso industrial, potencia eléctrica trifásica, muelle de cargue, baños y oficinas terminadas mueven el valor por metro.

Cuando reciba una cotización, divida siempre el canon entre los metros y compárela así. Es la única manera de comparar dos bodegas de tamaños diferentes.

¿Qué se suma al canon todos los meses?

El error más caro al presupuestar es quedarse con el canon pelado. El costo mensual real incluye, según el caso:

1. Administración. Si la bodega está en propiedad horizontal (parque industrial o conjunto de bodegas), se rige por el reglamento del edificio y paga cuota de administración. Pregunte el valor exacto antes de firmar y si hay cuotas extraordinarias aprobadas.
2. IVA sobre el canon. El arrendamiento de inmuebles comerciales es un servicio gravado. Confirme con su contador cómo lo afecta según su régimen.
3. Predial. El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio. En muchos contratos de bodega el arrendatario termina asumiéndolo, total o parcialmente. Eso se pacta, no se supone.
4. Servicios públicos e industriales. Energía con tarifa industrial, acueducto, y en algunos parques, vigilancia o báscula.
5. Seguros. Póliza de contenido y responsabilidad civil, que muchos propietarios exigen como condición del contrato.

Sume esas partidas y conviértalas a pesos por metro cuadrado mes. Ese número, y no el canon, es el que debe comparar entre opciones.

¿Qué revisar antes de comprometer plata?

Hay tres verificaciones que, si salen mal, hacen irrelevante el precio.

Uso del suelo. El uso del suelo del predio decide qué actividad comercial se puede ejercer, y se consulta antes de ofertar. Una bodega puede estar perfecta para almacenamiento y no admitir transformación, manipulación de alimentos o químicos. En el Oriente Antioqueño eso lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio. Consúltelo con la matrícula y la dirección, por escrito, en la oficina de planeación.

Certificado de tradición y libertad. Se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra el propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Le sirve para confirmar que quien le ofrece la bodega es quien aparece como dueño, o que tiene poder de él. Se lee antes de entregar dinero, incluso de arriendo.

Reglamento de propiedad horizontal. Si es parque industrial, el reglamento puede restringir horarios de cargue, tipo de mercancía, publicidad en fachada y hasta el peso por metro cuadrado en placa. Pídalo completo, no un resumen.

¿Conviene arrendar o comprar la bodega?

Depende de cuánto tiempo va a operar ahí y de si el inmueble le sirve a su negocio dentro de cinco años. Como referencia de rentabilidad desde el lado del propietario, el arriendo tradicional ha rendido históricamente entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual en la zona. Eso le da una idea de la relación entre precio de compra y canon que el mercado considera razonable.

Si se inclina por comprar, presupueste los gastos de cierre del comprador en cerca del 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más honorarios del abogado. El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Y recuerde que la propiedad se transfiere con escritura pública ante notario y el registro posterior en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos: sin registro, la venta no le es oponible a terceros.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.