Puntos clave
- El impuesto predial unificado es el fijo que no se discute: va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral, según el municipio y la categoría del predio.
- En propiedad horizontal, la cuota de administración suele ser el rubro más alto del año y el menos previsible, porque la asamblea la fija y puede decretar cuotas extraordinarias para fachada, ascensores, bombas o cubierta.
- Y recuerde el costo de entrada: los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más los honorarios del abogado.
- Si usted compra y arrienda a terceros, el arriendo tradicional ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual, y ese bruto es antes de predial, administración y vacancia.
Mantener una oficina en Medellín cuesta, cada año, el predial (entre 0,3 y 1,2 por ciento del avalúo catastral) más la cuota de administración si está en propiedad horizontal, más seguros, servicios e industria y comercio si allí opera su negocio. El error frecuente: presupuestar solo el predial y descubrir que la administración pesa más.
La cuenta anual de una oficina se arma por capas. Vale la pena verlas separadas, porque cada una se negocia o se controla de manera distinta.
¿Qué impuestos paga una oficina cada año?
El impuesto predial unificado es el fijo que no se discute: va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral, según el municipio y la categoría del predio. Una oficina en Medellín tributa en la tarifa comercial, no en la residencial, así que no compare su recibo con el del apartamento. El avalúo catastral se actualiza y el recibo sube con él; si considera que el avalúo no corresponde al inmueble, la vía es la revisión del avalúo ante catastro, no dejar de pagar.
Si usted ejerce la actividad económica en la oficina, se suma el impuesto de industria y comercio con su complementario de avisos y tableros, liquidado sobre los ingresos del negocio, no sobre el inmueble. Es un impuesto de la empresa, no de la oficina, pero se paga en el mismo municipio y conviene presupuestarlo junto.
Si la oficina está arrendada a un tercero, el canon es un ingreso gravado en su declaración de renta y el arrendatario normalmente le practica retención en la fuente. Y cuando venda, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento si tuvo el inmueble dos años o más. No es un gasto de mantenimiento, pero es el número que más sorprende a quien nunca lo calculó.
¿Y la administración, los seguros y lo demás?
En propiedad horizontal, la cuota de administración suele ser el rubro más alto del año y el menos previsible, porque la asamblea la fija y puede decretar cuotas extraordinarias para fachada, ascensores, bombas o cubierta. Antes de comprar pida tres cosas: el presupuesto aprobado del año, el acta de la última asamblea y la certificación de que el inmueble está a paz y salvo. El reglamento del edificio es el que manda sobre horarios, uso de áreas comunes, publicidad en fachada y hasta qué tipo de actividad se puede desarrollar en la oficina.
El seguro de áreas comunes lo contrata la copropiedad y va dentro de la administración; el contenido, los equipos y la responsabilidad civil del negocio son suyos. Sume servicios públicos (en oficinas pequeñas suelen venir en tarifa comercial), internet y aseo si no está incluido en la cuota.
Por último, el mantenimiento propio: pintura, aire acondicionado, cableado estructurado, cerrajería. Quien compra una oficina de segunda suele subestimar la adecuación inicial y luego no vuelve a invertir, lo que le cuesta canon cuando quiere arrendar.
¿Qué revisar antes de comprar para no heredar gastos?
Pida el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria: muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Pida también el paz y salvo de predial y el de administración, porque en propiedad horizontal la deuda por expensas persigue al inmueble y el comprador termina pagándola.
Confirme el uso del suelo según el Plan de Ordenamiento Territorial y el reglamento del edificio antes de ofertar: ellos deciden si su actividad se puede ejercer ahí. Una oficina de servicios profesionales rara vez tiene problema; un consultorio, una academia o algo con atención masiva de público, sí.
Y recuerde el costo de entrada: los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más los honorarios del abogado. La propiedad se transfiere con escritura pública ante notario y el registro posterior en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos; sin registro, la venta no le es oponible a terceros. El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio.
¿Comprar la oficina o arrendarla?
La decisión se resuelve comparando el costo anual de tenencia (predial, administración, seguros, mantenimiento) contra el canon que pagaría arrendando lo mismo. Si usted compra y arrienda a terceros, el arriendo tradicional ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual, y ese bruto es antes de predial, administración y vacancia. Reste esas capas antes de decidir.
Si está mirando también formatos de atención al público, revise locales comerciales, donde la administración y el uso del suelo pesan distinto.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es el predial de una oficina?
El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral, según el municipio y la categoría del predio. Las oficinas tributan en tarifa comercial, no residencial, así que el recibo no se compara con el de una vivienda del mismo valor.
¿Heredo la administración en mora si compro la oficina?
Sí. En propiedad horizontal la deuda por expensas persigue al inmueble, de modo que el nuevo propietario termina respondiendo. Exija el paz y salvo de administración y el de predial antes de firmar la escritura.
¿Qué impuesto pago si vendo la oficina?
La ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo dos años o más. Si se tuvo menos de dos años, la utilidad se trata como renta ordinaria.
¿Cuánto cuesta cerrar la compra de una oficina?
Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días.
¿Puedo ejercer cualquier actividad en una oficina?
No. El uso del suelo definido en el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio y el reglamento de propiedad horizontal determinan qué actividad se permite. Consúltelos antes de ofertar, sobre todo si habrá atención de público.
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