Puntos clave
- Cuando el inmueble estuvo en cabeza del vendedor durante dos años o más, se liquida al 15 por ciento sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal del bien.
- Porque quiere reducir la base sobre la que se liquida el 15 por ciento.
- Cuando el titular es una sociedad y el local está registrado como activo fijo poseído dos años o más, aplica la ganancia ocasional.
- Sus gastos de cierre rondan el 2 por ciento del precio y se desglosan así:
- Ahí ve propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones, y confirma hace cuánto el vendedor es dueño, que es exactamente el dato que define si le aplica el 15 por ciento o no.
Si va a comprar un local en Sabaneta y el vendedor es una persona natural que lo tuvo dos años o más, él liquida ganancia ocasional al 15 por ciento. Usted no paga ese impuesto, pero sí asume cerca del 2 por ciento del precio en gastos de cierre. El punto crítico: la retención en la notaría se descuenta del precio del vendedor, no se suma al suyo.
¿Quién paga la ganancia ocasional en la compraventa de un local?
La paga el vendedor, siempre. Es un impuesto sobre la utilidad de la venta, no sobre la operación en sí. Cuando el inmueble estuvo en cabeza del vendedor durante dos años o más, se liquida al 15 por ciento sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal del bien.
El comprador no tiene obligación de pagarlo ni de garantizarlo. Lo que sí debe entender es que ese impuesto cambia el comportamiento del vendedor en la mesa: es la razón detrás de muchas peticiones incómodas que aparecen en el último momento.
¿Por qué el vendedor me pide escriturar por menos del precio real?
Porque quiere reducir la base sobre la que se liquida el 15 por ciento. Es la petición más común y la más peligrosa para usted como comprador, por cuatro razones concretas:
- Su costo fiscal queda bajo. El día que usted venda, su utilidad se calcula contra el valor escriturado, no contra lo que realmente pagó. Usted hereda el impuesto que el vendedor se ahorró.
- El crédito se cae o se recorta. El banco desembolsa contra el valor de la escritura y el avalúo. Si escritura por menos, el cupo baja en la misma proporción.
- Queda plata fuera de la escritura. Ese dinero no tiene respaldo documental. Si el negocio se tuerce, usted no puede probar lo que entregó.
- La DIAN puede cuestionar la operación. Y el comprador aparece en la misma escritura que el vendedor.
La respuesta correcta es una sola: se escritura por el precio real, completo, el mismo que figura en la promesa y en el extracto de la transferencia.
¿Cómo cambia el impuesto si el local está a nombre de una SAS?
Cambia por completo. Cuando el titular es una sociedad y el local está registrado como activo fijo poseído dos años o más, aplica la ganancia ocasional. Pero si la sociedad lo tiene como inventario o lo adquirió hace menos de dos años, la utilidad entra como renta ordinaria y tributa a la tarifa de renta de la sociedad, que es sustancialmente más alta.
Para usted esto importa por una razón práctica: un vendedor sociedad con carga tributaria alta negocia distinto. Suele tener menos margen para bajar el precio y más incentivo para empujar el cierre dentro del mismo año fiscal. Pregúntelo de frente antes de hacer oferta.
¿Qué pago yo como comprador y cuándo?
Sus gastos de cierre rondan el 2 por ciento del precio y se desglosan así:
| Concepto | Porcentaje del precio |
|---|---|
| Notaría | 0,27 % |
| Registro | 0,67 % |
| Beneficencia | 1 % |
| Honorarios del abogado | según acuerdo |
Los derechos notariales se reparten por mitades entre comprador y vendedor según la práctica habitual, mientras que el registro y la beneficencia los asume el comprador. Todo esto se liquida el día de la firma y de la radicación en la oficina de instrumentos públicos, no antes. Sume además el predial del año en curso, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y defina en la promesa a partir de qué fecha corre por cuenta suya.
¿Qué cláusulas protegen al comprador de un lío tributario del vendedor?
Tres, y las tres caben en una promesa bien redactada:
- Paz y salvo predial y de valorización al día de la escritura, con entrega física del documento antes de firmar. El predial sigue al inmueble, no al dueño.
- Declaración del vendedor sobre el precio. Que manifieste expresamente que el valor pactado es el total y que no existen pagos por fuera de la escritura.
- Retención del saldo contra registro. Un porcentaje del precio queda en poder del abogado o en encargo fiduciario hasta que salga el certificado de tradición con el nuevo propietario inscrito y sin anotaciones nuevas.
Pida el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria antes de prometer. Ahí ve propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones, y confirma hace cuánto el vendedor es dueño, que es exactamente el dato que define si le aplica el 15 por ciento o no.
¿Cuánto tiempo toma todo esto?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Ese plazo cubre el estudio de títulos, el avalúo si hay crédito, la firma de la escritura y la radicación en registro.
Si el vendedor quiere cerrar dentro del año gravable en curso por razones tributarias, cuente hacia atrás desde el 31 de diciembre y deje margen. Las notarías se congestionan en diciembre y una escritura firmada el 30 no siempre alcanza a quedar radicada. Para el detalle de documentos y revisión del inmueble, revise la guía completa.
Preguntas frecuentes
¿El comprador de un local comercial paga ganancia ocasional?
No. La ganancia ocasional la paga el vendedor sobre la utilidad de la venta, y se liquida al 15 por ciento cuando tuvo el inmueble dos años o más. El comprador asume sus propios gastos de cierre, que rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado.
¿Qué pasa si acepto escriturar el local por menos del precio real?
Su costo fiscal queda registrado en el valor bajo de la escritura, así que el día que usted venda su utilidad gravable será mayor y terminará pagando el impuesto que el vendedor se ahorró. Además, si compra con crédito, el banco desembolsa contra el valor escriturado y el cupo baja en la misma proporción. Y el dinero entregado por fuera no tiene respaldo documental.
¿Cambia el impuesto si el local está a nombre de una SAS en vez de una persona natural?
Sí. Si la sociedad tiene el local como activo fijo poseído dos años o más, aplica la ganancia ocasional al 15 por ciento. Si lo tiene como inventario o lo adquirió hace menos de dos años, la utilidad se grava como renta ordinaria a la tarifa de renta de la sociedad, que es más alta. Conviene preguntarlo antes de hacer oferta, porque define el margen de negociación del vendedor.
¿Cómo confirmo hace cuánto el vendedor es dueño del local?
Con el certificado de tradición y libertad, que se solicita con la matrícula inmobiliaria. Ese documento muestra el propietario inscrito, la fecha de la anotación que le dio la titularidad, hipotecas, embargos y afectaciones. Es el dato que define si al vendedor le aplica la tarifa del 15 por ciento por posesión de dos años o más.
¿Cuánto se demora el cierre de la compra de un local en Sabaneta?
Entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Ese plazo cubre estudio de títulos, avalúo si hay crédito bancario, firma de escritura y radicación en la oficina de instrumentos públicos. Si el vendedor busca cerrar dentro del mismo año gravable, conviene empezar con margen porque las notarías se congestionan en diciembre.
¿Quién responde por el impuesto predial atrasado del local?
El predial sigue al inmueble, no al dueño anterior, así que una deuda atrasada termina afectando al nuevo propietario. Exija el paz y salvo predial y de valorización con fecha del día de la escritura, antes de firmar. El predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.
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