Puntos clave
- Si la escritura se firma el 12 y el arriendo se paga mensual anticipado el día 1, el vendedor ya cobró el mes completo y debe reembolsarle a usted los días que corren desde el 12 hasta el cierre del mes.
- Una carta firmada por vendedor y comprador, entregada con constancia de recibido.
- Aquí es donde se pierde plata.
- No por el hecho de haber comprado.
- Más allá del certificado de tradición y libertad (que pide con la matrícula inmobiliaria y le muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones), para un local arrendado exija:
Si compra un local en Sabaneta con contrato de arrendamiento vigente, el canon no se suspende ni se renegocia solo por el cambio de dueño: usted entra como nuevo arrendador en las mismas condiciones. Lo que sí cambia es quién recibe la plata, y eso exige notificar al inquilino por escrito, trasladar el depósito o garantía y ajustar la facturación desde la fecha de la escritura.
¿Desde qué día me pertenece el canon del mes?
El canon se prorratea por días. Si la escritura se firma el 12 y el arriendo se paga mensual anticipado el día 1, el vendedor ya cobró el mes completo y debe reembolsarle a usted los días que corren desde el 12 hasta el cierre del mes. Esto no se hace de palabra: se deja escrito en el acta de cierre o en una cláusula de la misma escritura, con la cifra calculada y la forma de pago.
La fecha que manda es la de la escritura pública, no la del registro. Pero mientras el registro no salga, usted todavía no aparece como propietario inscrito en el certificado de tradición y libertad, y un inquilino prudente va a pedir ver ese documento antes de cambiar la cuenta de consignación. Por eso conviene coordinar el aviso al arrendatario con la salida del folio actualizado, que normalmente ocurre dentro de los 30 a 45 días que toma cerrar la operación completa.
¿Cómo le aviso al arrendatario sin romper nada?
Una carta firmada por vendedor y comprador, entregada con constancia de recibido. Debe decir cuatro cosas: que el inmueble cambió de propietario, desde qué fecha, a qué cuenta se consigna de ahora en adelante y a nombre de quién se factura. Si el inquilino es una empresa o practica retención, necesita además su NIT o cédula y el certificado de régimen tributario, porque sin eso no puede emitir el soporte contable del pago.
Guarde la copia con el recibido. Si el arrendatario sigue consignando a la cuenta del vendedor porque nunca le avisaron, ese pago es válido frente a él y el pleito queda entre usted y el vendedor, no entre usted y el inquilino.
¿Qué pasa con el depósito, la póliza y el codeudor?
Aquí es donde se pierde plata. El depósito o la garantía que el inquilino entregó está en manos del vendedor, y usted es quien tendrá que devolverlo cuando el contrato termine. Si no lo recibe en el cierre, lo va a pagar de su bolsillo. Pida el traslado efectivo del dinero o un descuento equivalente sobre el precio.
Con la póliza de arrendamiento y el codeudor pasa algo parecido: están constituidos a favor del arrendador anterior. La aseguradora debe emitir el endoso o una nueva póliza con usted como beneficiario, y eso toma trámite. Pregunte antes de firmar si la póliza es endosable. Si no lo es, va a quedar un período sin cobertura, y si el inquilino se atrasa justo ahí, el reclamo no existe.
¿Puedo subirle el canon o pedirle el local?
No por el hecho de haber comprado. Usted hereda el contrato tal como está: plazo, canon, fecha de reajuste y causales de terminación. El incremento anual se aplica en la fecha pactada y con la fórmula pactada, no en la fecha de su escritura.
Para recuperar el local comercial antes del vencimiento hay causales específicas y plazos de preaviso que el propio contrato y la ley fijan, y el arrendatario de un local con años de operación puede tener derecho a renovación. Si su plan es ocupar el inmueble usted mismo, revise esto con abogado antes de poner la oferta, no después. Es la diferencia entre comprar un local y comprar un pleito.
¿Qué documentos pido antes de firmar, específicamente del arriendo?
Más allá del certificado de tradición y libertad (que pide con la matrícula inmobiliaria y le muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones), para un local arrendado exija:
- Contrato vigente y todos sus otrosíes, firmados.
- Los últimos doce comprobantes de pago del canon, para ver si el inquilino paga puntual o siempre con quince días de atraso.
- Paz y salvo de administración del inmueble, porque esa deuda viaja con el local.
- Paz y salvo de servicios públicos, con los recibos a la vista.
- Comprobante del depósito o garantía y su monto exacto.
- Póliza de arrendamiento vigente y confirmación escrita de si es endosable.
- El inventario o acta de entrega original, para saber qué mejoras hizo el inquilino y qué se le debe al final.
- Constancia de uso del suelo que ampare la actividad que hoy opera ahí.
Ese último punto se subestima. Si el inquilino opera algo que el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio no ampara, el problema le cae al nuevo dueño en la próxima visita de control.
¿Y los números del cierre cambian por estar arrendado?
Los gastos de cierre del comprador siguen rondando el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más honorarios del abogado. El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y desde la escritura corre por su cuenta en la proporción que acuerden.
Lo que sí cambia es el flujo: un local ocupado empieza a producir desde el primer mes. El arriendo tradicional ha rendido históricamente entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual. Son cifras pasadas, no una garantía, y dependen de que el contrato que usted hereda esté sano. Si va por el lado de las bodegas, la guía completa cubre altura libre, acceso y uso de suelo.
Preguntas frecuentes
¿El contrato de arrendamiento se cae cuando el local cambia de dueño?
No. El comprador entra como nuevo arrendador en las mismas condiciones: mismo plazo, mismo canon, misma fecha de reajuste y mismas causales de terminación. El cambio de propietario no es por sí solo una causal para terminar el contrato ni para subir el canon fuera de la fecha pactada.
¿Desde cuándo me corresponde a mí el arriendo del local que compré?
Desde la fecha de la escritura pública. Si el canon se paga anticipado el día 1 y la escritura se firma el 12, el vendedor debe reembolsarle los días del 12 en adelante. Ese cálculo se deja por escrito en el acta de cierre o en la escritura, con la cifra y la forma de pago.
¿Quién devuelve el depósito al inquilino cuando termine el contrato?
El propietario del momento, es decir usted. Por eso el depósito o garantía que tiene el vendedor debe trasladarse efectivamente en el cierre o descontarse del precio. Si no lo recibe y el contrato termina, le toca devolverlo de su propio bolsillo.
¿La póliza de arrendamiento pasa automáticamente al nuevo dueño?
No. La póliza está constituida a favor del arrendador anterior y requiere endoso o una póliza nueva con usted como beneficiario. Pregunte antes de firmar si es endosable: si no lo es, queda un período sin cobertura frente a un eventual incumplimiento del inquilino.
¿Cómo le notifico al arrendatario que yo soy el nuevo propietario?
Con una carta firmada por vendedor y comprador, entregada con constancia de recibido, que indique la fecha del cambio de propietario, la nueva cuenta de consignación y los datos de facturación. Si no se notifica y el inquilino sigue pagándole al vendedor, ese pago es válido frente a él.
¿Cuánto cuesta cerrar la compra y cuánto tarda?
El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Los gastos del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado.
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