Comprar un local en Sabaneta con mejoras del inquilino anterior

Sí, se puede comprar un local en Sabaneta con la reforma ya empezada o terminada por el arrendatario anterior, pero esas mejoras no son suyas por el solo hecho de comprar. Hay que definir en la escritura si son adheridas al inmueble o retirables, y pedir paz y salvo del contratista. Sin eso, aparecen reclamos después del cierre.

¿De quién son las mejoras que dejó el inquilino anterior?

Depende de tres documentos, en este orden: el contrato de arrendamiento vigente o el que terminó, el acta de entrega del local, y lo que diga la escritura de compraventa que usted va a firmar.

Si el contrato decía que las mejoras útiles quedan en beneficio del inmueble sin compensación, el vendedor puede transferirlas con el local. Si decía que el arrendatario puede retirarlas al terminar, o que el propietario debe pagarlas, hay una obligación abierta que usted no quiere heredar sin saberlo. Muchos contratos de local en Sabaneta traen esa cláusula redactada a medias: dicen que las mejoras quedan, pero no dicen qué pasa con las adheridas frente a las desmontables.

Pida los dos papeles antes de firmar promesa. No después.

¿Qué cuenta como mejora adherida y qué se puede llevar el inquilino?

La regla práctica que usan los avaluadores y los jueces: si retirarlo daña el inmueble, es adherido. Si sale con destornillador, es retirable.

Adherido, normalmente: pisos pegados, enchape de baño, muros en drywall levantados dentro del local, cielo raso fijo, instalación eléctrica embebida, red hidráulica nueva, fachada intervenida, vitrina fijada a la estructura.

Retirable, normalmente: mobiliario, estantería atornillada pero desmontable, avisos y letreros, equipos de refrigeración, aires acondicionados tipo mini split (aunque la base y el ducto quedan), cortinas y sistemas de exhibición.

El problema clásico: el local se ve completo en la visita, usted lo compra pensando que abre en dos semanas, y el día de la entrega llegan a desmontar la cocina industrial, la campana extractora y los avisos. Técnicamente pueden. Usted no lo dejó por escrito.

¿Cómo se deja esto amarrado en la promesa de compraventa?

Con un inventario, no con una frase. La promesa debe traer un anexo que liste, ítem por ítem, qué queda dentro del local al momento de la entrega, con fotos fechadas. Ese anexo se firma por ambas partes.

Redacte además tres cosas:

1. Declaración del vendedor de que no existen reclamaciones pendientes de arrendatarios anteriores por mejoras, y que él asume cualquiera que aparezca después de la escritura.
2. Estado del pago al contratista que ejecutó la obra. Si la reforma es reciente, pida la factura y el paz y salvo firmado. Un contratista impago puede perseguir el inmueble o, como mínimo, complicarle la vida.
3. Retención de una parte del precio hasta la entrega física con el inventario verificado. No hace falta que sea grande. Basta con que exista.

¿Y si la reforma quedó a medias?

Aquí es donde la gente se equivoca de cuenta. Un local en obra parcial parece barato hasta que usted pide tres cotizaciones para terminarlo.

Antes de ofertar, verifique:

• Si hubo licencia de construcción o de adecuación ante Planeación de Sabaneta, o si la obra se hizo sin permiso. Una obra sin licencia puede generar orden de restitución al estado anterior.
• Si la copropiedad autorizó la intervención. Cambios en fachada, en redes comunes o en el punto de conexión eléctrica casi siempre requieren aprobación del consejo de administración, por escrito y en acta.
• Si la reforma tocó elementos estructurales. Un muro tumbado que era portante es un problema de ingeniería, no de acabados.
• Si las redes quedaron con capacidad para el uso que usted quiere. Un local adecuado para ropa no tiene la carga eléctrica ni la trampa de grasas de un restaurante.

¿El uso del suelo cambia si el local fue reformado para otra actividad?

No. La reforma física no modifica lo que el municipio autoriza. El uso del suelo lo define el Plan de Ordenamiento Territorial, y determina qué actividades pueden operar en ese predio, sin importar cómo se vea por dentro.

Es frecuente encontrar un local perfectamente adecuado como bar que nunca tuvo el concepto de uso de suelo en regla, o que lo tuvo bajo una norma que ya cambió. Solicite el concepto de uso de suelo a nombre de la actividad que usted va a ejercer, antes de la promesa. Es un trámite barato al lado de comprar un local que no puede abrir.

Si su búsqueda incluye bodegas, la guía completa cubre altura libre, acceso de vehículos y los puntos de revisión previos.

¿Qué documentos pedir concretamente antes de firmar?

• Certificado de tradición y libertad, solicitado con la matrícula inmobiliaria. Muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones.
• Contrato de arrendamiento anterior completo, con anexos y otrosíes.
• Acta de entrega del local firmada por el arrendatario saliente.
• Paz y salvo de administración de la copropiedad.
• Acta del consejo de administración autorizando la reforma, si tocó zonas o redes comunes.
• Licencia de adecuación o construcción, si aplicó.
• Facturas y paz y salvo del contratista de la obra.
• Concepto de uso de suelo vigente para la actividad que usted va a operar.

¿Cuánto cuesta cerrar y cuánto se demora?

El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado.

Después de la compra, el impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio. Y si algún día vende, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando tuvo el inmueble dos años o más.

Ninguno de esos números incluye lo que cuesta terminar una reforma ajena. Ese es el número que usted tiene que averiguar antes de ofertar, no después.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.