¿El parqueadero del local en Sabaneta entra en la escritura?

Si el local en Sabaneta está desenglobado, la matrícula del parqueadero es independiente y debe escriturarse aparte: pídale al vendedor su certificado de tradición y libertad propio. Si figura como anexo o bien común de uso exclusivo, no se vende solo y lo que usted recibe es un derecho de uso, no propiedad.

¿Por qué el parqueadero puede no estar incluido en el precio del local?

Porque en propiedad horizontal un parqueadero puede existir de tres formas distintas, y cada una se transfiere diferente:

1. Bien privado con matrícula propia. Tiene su número de matrícula inmobiliaria, su coeficiente y su predial. Se compra y se vende como un inmueble más. Si no aparece en la minuta de la escritura, no es suyo, aunque el vendedor le haya dicho que “va con el local”.
2. Anexo del local. Está descrito dentro de la misma matrícula del local, normalmente en el linderamiento o en el reglamento de propiedad horizontal. Viaja con el local automáticamente y no puede venderse por separado.
3. Bien común de uso exclusivo. Pertenece a la copropiedad, pero la asamblea o el reglamento asignó su uso a una unidad determinada. Usted no es dueño: tiene el uso mientras el reglamento lo mantenga.

La confusión cuesta dinero cuando el comprador paga un precio pensando en dos celdas y termina con una, o cuando paga por un parqueadero que en realidad era un bien común que la asamblea puede reasignar.

¿Cómo verifico en qué categoría está el parqueadero?

Tres documentos y una tarde:

• Certificado de tradición y libertad del local. Se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Lea la descripción del inmueble en la anotación de origen: si el parqueadero es anexo, aparece ahí.
• Certificado de tradición del parqueadero. Si el vendedor le da una matrícula distinta, pídalo. Confirme que el propietario inscrito sea el mismo que le vende el local y que no tenga embargos propios.
• Reglamento de propiedad horizontal y sus reformas. Ahí está la tabla de bienes privados, los coeficientes y la lista de bienes comunes de uso exclusivo con su asignación. Pida también el acta de la asamblea que haya modificado asignaciones de parqueaderos.

Si el administrador le entrega un plano con celdas numeradas pintadas en el piso, eso no es título. Los números pintados cambian; las matrículas, no.

¿Qué pasa si el parqueadero tiene matrícula propia y lo compro?

Se escritura como un segundo inmueble en la misma operación, y eso tiene consecuencias concretas:

• Costos de cierre. Los gastos del comprador rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más honorarios del abogado. Si el parqueadero suma valor declarado, suma base para esos porcentajes.
• Predial separado. El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y una matrícula independiente genera su propia factura. Pida el paz y salvo de predial de ambas matrículas, no solo la del local.
• Administración. El parqueadero con coeficiente propio normalmente tiene su cuota. Verifique con la administración si el estado de cuenta que le muestran cubre las dos unidades.

Puede escriturarse todo en una sola escritura pública, pero cada matrícula se registra por separado y cada una debe quedar libre de gravámenes.

¿Puedo comprar el parqueadero después, por aparte?

Solo si es bien privado con matrícula propia y su dueño quiere vender. Dos filtros antes de ilusionarse:

• El reglamento. Muchos reglamentos de propiedad horizontal restringen la venta de parqueaderos a propietarios de otras unidades del mismo edificio. Si usted ya compró un local allí, normalmente califica.
• Quién es el dueño. A veces el constructor conservó celdas sin vender, o la copropiedad las tiene a su nombre. En el segundo caso no hay venta sin autorización de la asamblea, y el quórum lo define el reglamento.

Si es bien común de uso exclusivo, no hay compra posible: lo que se negocia es una reasignación, y esa decisión es de la asamblea, no del vendedor.

¿Qué cláusulas pongo en la promesa de compraventa?

La promesa es donde se arregla esto, no la escritura. Deje por escrito:

• La matrícula inmobiliaria de cada unidad que se transfiere, con su número completo. Si son dos, van las dos.
• El número de celda y su ubicación según el plano protocolizado del reglamento, no según la pintura del piso.
• Declaración del vendedor de que el parqueadero está libre de embargos, hipotecas y de cualquier acuerdo privado de uso con terceros.
• Paz y salvo de administración y de predial de ambas matrículas como condición para firmar escritura.
• Qué pasa si el estudio de títulos revela que el parqueadero es bien común. Reducción de precio o retracto sin penalidad, a elección del comprador.

El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, tiempo suficiente para que el abogado revise las dos matrículas y el reglamento completo. No lo use en firmar primero y revisar después.

¿Y si el local no tiene parqueadero y el sector sí lo exige?

Aquí entra el uso del suelo. El Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio define las exigencias de celdas por actividad, y hay negocios que no obtienen concepto de uso de suelo favorable sin cupo de parqueo acreditado. Antes de pagar, confirme en la Secretaría de Planeación qué exige su actividad concreta en esa dirección. Si está mirando opciones de mayor área, en la guía completa encontrará el contexto de bodegas y locales de la zona.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.