Comprar un local en Sabaneta con la reforma hecha sin licencia

Sí se puede, y es más frecuente de lo que parece: el local sigue siendo del vendedor hasta la escritura, así que usted hereda la obra inconclusa y, con ella, la responsabilidad de terminarla, legalizarla ante la copropiedad y responder por lo que no quedó aprobado. La clave está en separar tres cosas antes de firmar: qué permiso existe, qué se construyó sin permiso y quién paga la regularización.

¿Qué significa comprar un local “en obra” en Sabaneta?

Hay tres situaciones muy distintas que la gente mete en el mismo saco:

1. Reforma interior en curso con licencia vigente. El propietario tramitó licencia de construcción en modalidad de adecuación o reforzamiento y la obra está dentro de plazo. Es el escenario limpio.
2. Reforma interior sin licencia. Se tumbaron muros, se movió el baño, se abrió un vano a la fachada o se hizo un mezzanine sin radicar nada. Es lo más común en locales de calle.
3. Ampliación o mezzanine que modificó áreas. Aquí ya no solo hay un tema de licencia: cambió el área privada construida, y eso toca el reglamento de propiedad horizontal y el coeficiente.

El error típico del comprador es asumir que “ya está hecho, nadie dice nada”. El problema no aparece el día de la escritura, aparece el día que usted pide el concepto de uso de suelo para operar, el día que la administración exige desmontar el mezzanine, o el día que quiere vender y el área del certificado de tradición no coincide con lo que se ve.

¿Cómo sé si la obra tiene licencia o no?

Pida estos documentos al vendedor, por escrito, antes de firmar promesa:

• Licencia de construcción expedida por curaduría urbana, con sus planos aprobados y el acto administrativo completo. No sirve la carátula sola.
• Certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria del local: muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Verifique que el propietario que firma es el inscrito.
• Reglamento de propiedad horizontal y el plano de áreas y linderos del local. Compare el área que dice el reglamento con el área que usted está midiendo en sitio.
• Acta del consejo de administración o de asamblea donde conste la autorización de la obra. Casi ninguna copropiedad permite intervenir fachada, cubierta, columnas o zonas comunes sin aprobación.
• Paz y salvo de administración, que debe incluir cuotas extraordinarias y cualquier sanción por obra no autorizada.

Si el vendedor no tiene licencia, no la invente usted. Lo que corresponde es cuantificar qué cuesta legalizar y descontarlo del precio, o pactar que el vendedor legalice antes de escriturar.

¿Qué pasa si tumbaron un muro estructural?

Esto es lo único de esta lista que no se arregla con plata y paciencia. En un edificio de propiedad horizontal, la estructura es zona común aunque atraviese su local. Intervenir una columna, una viga, una placa o un muro de carga sin estudio ni licencia compromete al edificio entero, y la copropiedad tiene todas las de ganar si ordena la restitución.

Antes de firmar promesa, contrate una visita de un ingeniero civil o calculista. Es una inversión pequeña frente al precio de un local. Lo que debe entregarle por escrito: si lo demolido es estructural, si hay fisuras activas, y qué vale el reforzamiento si lo hay. Con ese documento en mano usted negocia o se retira.

¿Quién responde por la obra después de la escritura?

Usted, salvo que lo pacte distinto y lo deje escrito. Esta es la parte que más plata cuesta en la práctica.

En la promesa de compraventa incluya cláusulas específicas, no genéricas:

• Declaración del vendedor de que toda obra ejecutada cuenta con licencia y autorización de la copropiedad, y que responde por sanciones, multas u órdenes de restitución anteriores a la escritura.
• Retención de una parte del precio en manos del notario o de un tercero, liberada solo cuando se entregue la licencia aprobada o el acta de recibo de la obra.
• Plazo cierto para la terminación, con quién paga los servicios y la administración mientras tanto.
• Estado exacto de entrega: si recibe en obra gris, qué incluye (acometida eléctrica, punto hidráulico, medidor independiente, baño terminado, puerta, fachada).
• Qué pasa si la curaduría o el municipio niega la legalización.

El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Ese plazo alcanza para pedir el concepto de uso de suelo y la copia de la licencia, si usted empieza el día uno y no la semana antes de la notaría.

¿Y el uso del suelo? ¿La obra sirve para lo que pienso montar?

Son dos permisos distintos y hay que mirar los dos. El uso del suelo lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio, y determina qué actividad se puede ejercer en ese predio. La licencia de construcción autoriza la obra física. Un local puede tener la obra perfectamente licenciada y aun así no servirle para un restaurante con cocina, un bar con horario extendido o un taller.

Pregunte en la secretaría de planeación por el concepto de uso de suelo para la actividad específica, con la dirección exacta. Si va a montar cocina, verifique además campana, ducto de extracción hasta cubierta (que pasa por zona común y necesita autorización) y trampa de grasas. Muchos locales “en obra” se quedan a mitad de camino justamente porque el ducto nunca se aprobó.

¿Cuánto cuesta cerrar y qué impuestos vienen después?

Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. A eso súmele el costo de la legalización de la obra si la asume usted: honorarios de arquitecto para planos, expensas de curaduría y las obras correctivas.

Después de la escritura, el impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral, según municipio. Ojo con esto en un local reformado: si la obra aumentó el área construida y se actualiza catastro, el predial sube. Y si usted vende más adelante, la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo dos años o más.

Si quiere ver cómo se comporta el mismo análisis en inmuebles industriales, está la guía completa de bodegas en la zona.

La lista corta antes de firmar

• Certificado de tradición y libertad reciente, con la matrícula del local.
• Licencia de construcción con planos aprobados, o reconocimiento de la obra existente.
• Acta de la copropiedad autorizando la intervención.
• Concepto de ingeniero sobre lo estructural, por escrito.
• Reglamento de propiedad horizontal y plano de áreas.
• Paz y salvo de administración, incluidas extraordinarias.
• Concepto de uso de suelo para su actividad, con la dirección exacta.
• Promesa con retención de precio y plazo cierto para la legalización.

Un local en obra sin papeles no es necesariamente un mal negocio. Es un negocio con un costo oculto que se puede calcular. Lo imperdonable es firmar sin haberlo calculado.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.