Comprar un local en Sabaneta que está en fiducia en garantía

Comprar un local en Sabaneta a través de una fiducia en garantía significa que el inmueble no está a nombre del vendedor sino de una sociedad fiduciaria, que lo entrega como respaldo de una deuda. Sí se puede comprar, pero el cierre no lo firma el vendedor solo: exige carta de instrucción de la fiduciaria y paz y salvo del acreedor.

¿Cómo sé que el local está en fiducia y no a nombre del vendedor?

Lo dice el certificado de tradición y libertad, que se pide con la matrícula inmobiliaria. Si el propietario inscrito es una fiduciaria (aparece con la palabra “fiduciaria” o “fideicomiso” en el nombre) y en las anotaciones figura una transferencia a título de fiducia mercantil, el local ya no le pertenece jurídicamente a quien se lo está mostrando.

Esto no es lo mismo que una hipoteca. En la hipoteca el dueño sigue siendo el dueño y el banco tiene un gravamen. En la fiducia en garantía la propiedad se transfirió: el vendedor pasó a ser fideicomitente y beneficiario de un derecho, no titular del inmueble. Por eso una promesa firmada solo por él no le sirve de nada el día de la escritura.

Revise también si hay embargos o afectaciones anotadas. El mismo certificado los muestra, junto con el propietario inscrito y las hipotecas.

¿Qué documentos hay que pedir además del certificado?

Pida, antes de entregar un solo peso:

1. El contrato de fiducia mercantil completo, con sus otrosíes. Ahí está escrito quién puede pedir la restitución del inmueble y bajo qué condiciones.
2. Certificación de saldo del acreedor garantizado, con fecha reciente y con el valor exacto que hay que pagar para liberar el bien.
3. Carta de instrucción del beneficiario (el acreedor) a la fiduciaria, autorizando la venta y la transferencia al comprador.
4. Instrucción escrita de la fiduciaria confirmando que comparecerá a la escritura y en qué términos.
5. Paz y salvo de predial y de administración, porque en copropiedad las cuotas atrasadas persiguen al inmueble.

Si el vendedor le dice que “eso se arregla después”, pare. El orden correcto es: primero la autorización, después la promesa.

¿Quién firma la escritura al final?

La fiduciaria, como propietaria inscrita, y el comprador. El vendedor comparece como fideicomitente para manifestar su voluntad y recibir el remanente. En la práctica la escritura tiene tres o cuatro comparecientes y eso alarga el agendamiento en notaría, porque hay que cuadrar poderes y apoderados de la sociedad fiduciaria.

El mecanismo habitual es de pago simultáneo: el comprador gira una parte del precio directamente al acreedor para cancelar la obligación, y el saldo al vendedor. La fiduciaria transfiere el dominio en el mismo acto. Nadie queda expuesto a que el dinero entre y la liberación no ocurra.

¿Cuánto se demora un cierre así y cuánto cuesta?

Un cierre corriente toma entre 30 y 45 días desde que se acuerda el negocio. Con fiducia de por medio, cuente el tiempo del comité fiduciario, que es el que aprueba internamente la operación, y el de la elaboración de la minuta por parte de la fiduciaria. Es prudente pactar la promesa con un plazo holgado y con una cláusula que permita prorrogarlo si la demora es imputable a la estructura fiduciaria y no a las partes.

Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. La fiducia suele cobrar además una comisión de administración y un valor por el trámite de restitución o venta, que normalmente asume el vendedor, pero eso hay que dejarlo escrito porque no siempre es así.

Si el local hace parte de una copropiedad, revise también el reglamento y el coeficiente antes de comprometerse. En la guía completa está el detalle de lo que se mira en un local o bodega en Sabaneta.

¿Qué cláusulas debe tener la promesa de compraventa?

Tres, como mínimo:

• Condición suspensiva de autorización fiduciaria. Si la fiduciaria o el acreedor no autorizan dentro del plazo, la promesa se deshace y le devuelven su dinero íntegro, sin discusión de arras.
• Destino específico de los recursos. Cuánto va al acreedor, cuánto al vendedor, y que la transferencia y el pago ocurren en el mismo acto.
• Obligación de entregar el certificado de tradición actualizado el día anterior a la escritura, para confirmar que no aparecieron embargos nuevos.

Guarde el dinero en un encargo fiduciario o en una cuenta de depósito de la notaría mientras tanto. No le gire anticipos al vendedor de un inmueble que no está a su nombre.

¿Y el uso del suelo?

La estructura de propiedad no cambia lo que usted puede hacer ahí adentro. El uso del suelo lo define el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio, y es el que determina si el local admite la actividad que usted quiere montar. Pida el concepto de uso del suelo en la Secretaría de Planeación de Sabaneta con la dirección y la matrícula, antes de firmar. Un local perfecto en papeles que no puede operar su negocio es un problema más caro que la fiducia.

Después de comprar: lo que queda

El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y lo empieza a pagar usted desde la vigencia siguiente. Si algún día vende, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando tuvo el inmueble dos años o más, así que la fecha de la escritura importa para su planeación.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.