Comprar un local sobre planos en Sabaneta: ¿cuándo escrituro?

Si compra un local en Sabaneta mientras lo están construyendo, la escritura no se firma el día del pago inicial: se firma cuando el proyecto obtiene licencia, se constituye el reglamento de propiedad horizontal y el local tiene matrícula inmobiliaria propia. Hasta ese momento usted tiene un encargo fiduciario o una promesa, no un inmueble.

¿Qué estoy firmando realmente cuando aparto un local sobre planos?

Casi nunca es una compraventa. Lo normal es una de estas tres figuras, y conviene saber cuál le pusieron al frente:

• Encargo fiduciario de preventa: su dinero va a una fiducia y queda allí hasta que el proyecto alcance el punto de equilibrio (ventas mínimas, licencia, crédito constructor). Si no se alcanza, le devuelven el aporte en los términos del contrato.
• Promesa de compraventa: ya hay obligación de escriturar, con fecha y notaría definidas. Es más fuerte para usted, pero exige que el vendedor ya tenga el predio saneado.
• Vinculación a un patrimonio autónomo: usted entra como beneficiario de área del fideicomiso. Su derecho es sobre la unidad futura, no sobre el lote.

La pregunta que resuelve casi todo: ¿cuál es el documento que me obliga a mí y cuál es el que obliga al constructor? Si solo el primero existe, usted está financiando obra sin contraparte.

¿Cuándo nace la matrícula inmobiliaria de mi local?

El lote tiene una matrícula madre. Su local no tiene ninguna hasta que se registre el reglamento de propiedad horizontal, que es el documento donde se definen las unidades privadas, las áreas comunes y el coeficiente de copropiedad de cada una. Ese registro abre las matrículas hijas, una por local.

Mientras tanto, el certificado de tradición y libertad que puede pedir es el de la matrícula madre, y vale la pena pedirlo igual: ahí se ve el propietario inscrito, la hipoteca del crédito constructor, embargos y afectaciones sobre el terreno donde va su local. Que exista hipoteca del constructor es normal. Que usted escriture sin que la levanten o la subroguen formalmente, no.

¿Qué documentos debo exigir antes de girar la cuota inicial?

• Licencia de construcción vigente con su número y la fecha de vencimiento, no un radicado de trámite.
• Certificado de tradición y libertad de la matrícula madre, pedido por usted, no el que le entrega el vendedor impreso hace seis meses.
• Reglamento de propiedad horizontal, en borrador si todavía no está registrado. Ahí ve su coeficiente, qué áreas son comunes y si el parqueadero es privado o de uso exclusivo.
• Certificado de uso del suelo del predio, expedido por el municipio. El Plan de Ordenamiento Territorial define qué actividades se pueden ejercer en ese punto, y eso no cambia porque el constructor le diga “aquí va un restaurante”.
• Contrato de fiducia completo, con los anexos. El punto de equilibrio y las causales de devolución están en los anexos, casi nunca en la carátula.
• Especificaciones de entrega firmadas: acabados, puntos hidráulicos, carga eléctrica disponible, altura libre, extracción. Un local se entrega en obra gris con mucha frecuencia y eso debe quedar escrito, no conversado.

¿Cuánto me cuesta el cierre cuando por fin escrituro?

Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. Esto se paga en la escrituración, no en la separación, y mucha gente lo olvida porque pagó la cuota inicial dos años antes.

Una vez acordado el negocio y con la unidad ya individualizada, el cierre toma normalmente entre 30 y 45 días. Sobre planos, ese reloj solo arranca cuando existe matrícula propia.

Desde la entrega empieza también el impuesto predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio. Si piensa vender después, tenga presente que la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más, y el conteo arranca en la escritura, no en el día que apartó.

¿Qué pasa si el proyecto se atrasa?

Revise tres cláusulas antes de firmar, porque son las que le van a doler:

1. Plazo de entrega y prórroga automática. Muchos contratos conceden al constructor seis o más meses adicionales sin penalidad. Si el suyo lo hace, al menos sepa que el plazo real es el plazo más la prórroga.
2. Reajuste del precio. Si el saldo se indexa, pregunte con qué índice y desde qué fecha. Un precio “fijo” con saldo indexado no es un precio fijo.
3. Desistimiento. Qué porcentaje pierde usted si se retira y qué le pagan a usted si el que incumple es el constructor. Rara vez son simétricos.

Y una pregunta práctica: ¿quién paga la administración entre la entrega del local y la ocupación real? En proyectos comerciales, la cuota empieza a correr desde la entrega aunque usted no haya abierto.

¿Y si el local no es para mí sino para arrendar?

El arriendo tradicional ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual en la zona. Sobre planos, ese ingreso no existe durante toda la obra, así que el cálculo real incluye los meses que usted paga sin recibir nada, más el tiempo que tome conseguir el primer inquilino en un centro comercial o eje que todavía se está llenando.

Para locales en obra gris, sume la adecuación. Esa inversión la hace usted o la negocia con el inquilino, y define cuánto tarda en abrir la puerta.

Si está comparando con bodegas o quiere ver cómo se evalúan altura libre, acceso de carga y uso de suelo, revise la guía completa.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.