¿Cómo sube el canon de un local comercial en Sabaneta?

Si compra un local en Sabaneta y planea arrendarlo, el canon se pacta libre entre las partes, pero el incremento anual no lo es: en local comercial manda lo que diga el contrato, y si el contrato calla, no hay IPC automático como en vivienda. Esa sola línea decide miles de pesos cada año.

Esta es una de las preguntas que más cuesta caro en los locales de Sabaneta: el comprador hereda un contrato que no tiene cláusula de reajuste, o la tiene mal redactada, y descubre al año siguiente que no puede subir el canon sin negociar desde cero con un arrendatario que lleva años instalado.

¿Por qué el arriendo comercial no funciona como el de vivienda?

En vivienda urbana la ley fija el tope: el incremento no puede superar el IPC del año anterior y procede cada doce meses. En local comercial ese régimen no aplica. El arriendo de local se rige por las normas del Código de Comercio sobre establecimiento de comercio y por lo que las partes acuerden en el contrato.

La consecuencia práctica es doble. Primero, usted y el arrendatario pueden pactar el reajuste que quieran: IPC, IPC más puntos, un porcentaje fijo, una escalera de valores año por año. Segundo, si nadie lo pactó, el canon queda congelado en el valor firmado hasta que el contrato se renueve o el arrendatario acepte una modificación. Nadie se la va a aceptar por cortesía.

¿Qué cláusula de reajuste debo buscar en el contrato que estoy heredando?

Antes de firmar la promesa, pida el contrato de arrendamiento completo con todos sus otrosíes y busque cuatro cosas concretas:

1. La fórmula exacta. “Se incrementará anualmente en el IPC certificado para el año inmediatamente anterior” es distinto de “en el IPC más tres puntos”. Lea el texto, no el resumen que le dé el vendedor.
2. La fecha de aplicación. Algunos contratos reajustan en el aniversario del contrato, otros el 1 de enero. Si compra en septiembre, saber cuál aplica le dice si el próximo incremento lo cobra usted o ya lo cobró el vendedor.
3. Si el incremento es automático o requiere aviso. Hay contratos que exigen notificación escrita con treinta días de anticipación. Si usted no la envía, perdió el año.
4. El historial de los últimos reajustes. Pida los recibos o los soportes de consignación de los últimos tres años. Si el canon nunca subió aunque la cláusula lo permitía, hay un precedente de tolerancia que el arrendatario va a invocar.

¿Puedo cambiar la cláusula cuando compro el local?

No por el solo hecho de comprar. La compraventa no reabre el contrato: usted entra en la posición del arrendador tal como estaba, con el mismo canon, el mismo plazo y el mismo reajuste. Cambiar la fórmula exige un otrosí firmado por el arrendatario, y él no tiene obligación de firmarlo.

Donde sí hay margen es en la renovación. El arrendatario de local comercial que ha ocupado el inmueble con el mismo establecimiento durante dos años o más tiene derecho a la renovación del contrato, pero ese derecho es a renovar, no a renovar en las mismas condiciones económicas. En la renovación se pueden discutir el canon y el reajuste, y si no hay acuerdo la diferencia se resuelve por peritos. Ese es el momento para corregir una cláusula mala, no el día de la escritura.

¿Qué hago si el contrato no dice nada sobre incrementos?

Tres caminos, en orden de menos a más fricción:

• Negociar un otrosí antes del cierre. Condicione la compra a que el vendedor consiga la firma del arrendatario en un otrosí que fije la fórmula de reajuste. El vendedor todavía tiene relación con el inquilino; usted no.
• Ajustar el precio de compra. Si el canon va a quedar quieto hasta la renovación, eso es menos ingreso. Ese faltante se descuenta del precio, no se asume con optimismo.
• Esperar la renovación. Viable si el vencimiento está cerca. Pida la fecha exacta de inicio del contrato y cuente.

¿Cómo se ve esto en la rentabilidad real del local?

El arriendo tradicional en la zona ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual. Ese rango es bruto: antes de administración, predial y vacancia. Un canon que no se reajusta erosiona ese número en silencio, porque los costos sí suben.

El predial, por ejemplo, va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y el avalúo se actualiza. La administración de la copropiedad también se incrementa. Si el ingreso es el único rubro congelado, el rendimiento neto baja año a año sin que nadie tome una decisión.

Súmele los costos de entrada: los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más honorarios del abogado. Y el cierre toma normalmente entre 30 y 45 días desde que se acuerda el negocio, tiempo suficiente para conseguir el otrosí si lo pide a tiempo.

¿Qué documentos pido para verificar todo esto?

• Contrato de arrendamiento vigente, con otrosíes y anexos.
• Soportes de pago de los últimos doce meses, para confirmar el canon realmente cobrado.
• Certificado de tradición y libertad, que se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones.
• Paz y salvo de administración y de predial.
• Certificado de uso del suelo, porque la actividad que hoy opera el arrendatario tiene que seguir siendo permitida.

Si está evaluando también bodegas, los mismos criterios de contrato y reajuste aplican, con un matiz de uso y altura que vale la pena revisar en la guía completa.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.