Acta de entrega de un local arrendado en Sabaneta: qué exigir

Reciba el local arrendado en Sabaneta con una acta de entrega firmada el mismo día de la escritura. Debe traer estado de cuenta del canon, monto y ubicación del depósito, lecturas de servicios, estado de la cuota de administración y notificación escrita al arrendatario del cambio de propietario. Sin eso, usted hereda discusiones.

El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Ese es exactamente el tiempo que usted tiene para armar la entrega. Si lo deja para el día de la firma, firma a ciegas.

¿Qué documentos debo tener en la mano el día de la escritura?

No son muchos, pero cada uno cierra un hueco distinto:

1. Certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria del local. Muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Pídalo el día anterior a la firma, no el del mes pasado.
2. Contrato de arrendamiento vigente, con todos sus otrosíes. Si hay prórrogas verbales, exija que queden por escrito antes de firmar.
3. Paz y salvo de administración expedido por la copropiedad, con corte al día de la escritura.
4. Paz y salvo de predial. El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y las deudas siguen al inmueble, no al vendedor.
5. Recibos de servicios públicos con lectura tomada ese día, no el consumo del ciclo anterior.
6. Constancia del depósito o garantía entregada por el arrendatario, con el valor exacto y quién lo tiene.

¿Cómo se redacta el acta de entrega para que sirva?

El acta no es un formalismo. Es la foto del inmueble y de la relación con el inquilino en el minuto cero de su propiedad. Debe incluir, punto por punto:

• Identificación del local, matrícula inmobiliaria y coeficiente de copropiedad.
• Nombre del arrendatario, canon vigente, fecha de pago pactada y último mes efectivamente pagado.
• Fecha de inicio del contrato y fecha de vencimiento o de próxima prórroga.
• Valor del depósito, quién lo custodia y a quién se le devuelve.
• Inventario de lo que se queja dentro: aire acondicionado, vitrinas, rejas, cortinas metálicas, contadores independientes, mejoras hechas por el inquilino.
• Lecturas de energía, agua y gas con número de contador.
• Estado de la cuota de administración y si hay cuotas extraordinarias aprobadas y no cobradas todavía.
• Llaves entregadas, cuántas y de qué.

Firman vendedor y comprador. Lo ideal es que el arrendatario firme también, o al menos reciba copia con constancia de entrega.

¿Y las cuotas extraordinarias que ya aprobó la asamblea?

Este es el punto que más pleitos genera en locales de copropiedad. Una asamblea puede haber aprobado una obra de fachada, un cambio de ascensor o la reparación de una cubierta, y el cobro empieza a facturarse meses después. El paz y salvo de administración dice que no debe nada hoy, pero no le dice qué viene.

Pida las actas de asamblea de los últimos dos años y el presupuesto vigente. Si hay una cuota extraordinaria aprobada, negocie por escrito quién la asume: si la obra beneficia al inmueble a futuro, es discutible, pero mejor discutirlo antes de firmar que después de recibir la factura.

¿Cómo le aviso al arrendatario y desde cuándo me paga a mí?

El arrendatario no tiene por qué adivinar. Prepare una comunicación escrita, firmada por vendedor y comprador, que diga: desde el mes X el canon se paga a esta cuenta, a nombre de esta persona o sociedad. Entréguela con constancia de recibido el mismo día de la escritura o el siguiente hábil.

Dos detalles que se olvidan:

• Prorrateo del canon del mes en curso. Si escrituran el 18 y el canon se paga el 5, el vendedor ya cobró el mes completo. Se descuenta la parte proporcional en la liquidación del cierre.
• El depósito se traslada, no se regala. Si el vendedor lo tiene, se lo entrega a usted en el cierre. Si no se traslada, cuando el inquilino se vaya y pida su depósito, se lo va a pedir a usted.

¿Qué pasa con la facturación y el RUT del local?

Si el local funciona en copropiedad, la administración factura a nombre del propietario inscrito. Avise a la administración el cambio con copia de la escritura y del certificado de tradición actualizado, y pida que actualicen el registro de propietarios. Hasta que eso no pase, las convocatorias a asamblea, los cobros y las notificaciones siguen llegando al vendedor, y usted se entera tarde de decisiones que lo afectan.

Lo mismo con las empresas de servicios públicos: el traslado de titularidad evita que un consumo ajeno le quede asociado.

¿Cuánto me cuesta el cierre además del precio?

Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. Presupueste ese 2 por ciento aparte de la cuota inicial, porque se paga en efectivo el día de la firma y no lo financia el banco.

Del lado del vendedor, la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo dos años o más. Es útil saberlo: un vendedor que no lo tenía presupuestado suele pedir renegociar el precio a última hora.

La secuencia, en orden

1. Acuerdo de negocio y promesa de compraventa. Aquí quedan escritas las obligaciones de entrega, no después.
2. Solicitud de paz y salvos, actas de asamblea y contrato de arrendamiento al vendedor.
3. Estudio de títulos con certificado de tradición reciente.
4. Visita al local con el arrendatario presente, para el inventario.
5. Firma de escritura, acta de entrega y liquidación de prorrateos el mismo día.
6. Registro en la oficina de instrumentos públicos.
7. Notificación al arrendatario, a la administración y a las empresas de servicios.

Entre el punto 1 y el 6 caben esos 30 a 45 días. Si alguien le propone hacerlo en una semana, algo se está saltando.

Si además de local está mirando bodega, revise la guía completa, porque los puntos de entrega cambian cuando hay altura libre, muelles y patio de maniobras de por medio.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.