Puntos clave
- La ley de propiedad horizontal trata la cuota de administración como una obligación que recae sobre la unidad privada.
- Pida el paz y salvo de administración, expedido por el administrador en ejercicio, con estos elementos:
- Este es el punto que más pleitos genera.
- El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y también se cobra sobre el inmueble.
- El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio.
Sí se puede, pero el saldo de la cuota de administración en mora sigue pegado al local, no al comerciante que se fue. En propiedad horizontal la deuda es del inmueble y el nuevo dueño responde solidariamente. Por eso se exige paz y salvo de administración firmado antes de escriturar, o se descuenta del precio en la notaría.
¿Por qué la deuda de administración persigue al local y no al deudor?
La ley de propiedad horizontal trata la cuota de administración como una obligación que recae sobre la unidad privada. El local es el que debe. Si el vendedor dejó ocho meses sin pagar y usted escritura sin revisar, el consejo de administración le va a cobrar a usted, y tiene con qué: puede iniciar proceso ejecutivo contra el inmueble, suspender el uso de zonas comunes no esenciales y, en centros comerciales, publicar la morosidad en cartelera.
Usted conserva el derecho de repetir contra el vendedor por lo que pagó. Pero eso es otro pleito, con otro abogado y otros meses. Lo barato es resolverlo antes de firmar.
¿Qué documento pido y qué debe decir exactamente?
Pida el paz y salvo de administración, expedido por el administrador en ejercicio, con estos elementos:
- Identificación del local con número de unidad privada y matrícula inmobiliaria, no solo el nombre comercial.
- Fecha de expedición reciente. Un paz y salvo de hace tres meses no sirve para escriturar hoy.
- Declaración de que no existen cuotas ordinarias ni extraordinarias pendientes a la fecha.
- Mención expresa de cuotas extraordinarias aprobadas y aún no facturadas. Aquí está la trampa más común.
- Firma del administrador y copia del acta donde la asamblea lo nombró, para saber que quien firma tiene facultad.
Complemente con el certificado de tradición y libertad, que se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Si la copropiedad ya demandó por la deuda, es probable que aparezca un embargo registrado.
¿Qué pasa con las cuotas extraordinarias ya aprobadas?
Este es el punto que más pleitos genera. La asamblea aprueba, por ejemplo, el cambio del ascensor o la impermeabilización de la cubierta, y define que se pagará en doce cuotas a partir del mes siguiente. El vendedor está al día en lo ordinario y le entrega un paz y salvo impecable, pero usted hereda once cuotas de una obra que se decidió antes de que usted existiera para esa copropiedad.
Pida las actas de asamblea de los últimos dos años y el acta de la última asamblea ordinaria. Ahí se ve el presupuesto aprobado, los incrementos y cualquier obra votada. Pida también si hay asamblea extraordinaria convocada. Si el edificio tiene una reparación grande en el horizonte, negocie el precio o reparta la cuota en el contrato de promesa.
¿Cómo se blinda esto en la promesa de compraventa?
Tres cláusulas, redactadas sin ambigüedad:
- Obligación de paz y salvo como condición de firma. El vendedor se obliga a entregar paz y salvo de administración con fecha del mismo mes de la escritura. Sin ese documento, no hay firma.
- Retención del saldo. Si hay deuda, se retiene de los recursos del cierre un monto suficiente para cubrirla y se paga directamente a la copropiedad el día de la escritura. No le entregue plata al vendedor confiando en que él pagará.
- Declaración sobre cuotas extraordinarias. El vendedor declara bajo gravedad de juramento que no existen cuotas extraordinarias aprobadas y pendientes de facturar, y responde por las que aparezcan después.
Añada el predial. El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y también se cobra sobre el inmueble. Paz y salvo de predial al mismo tiempo que el de administración.
¿Y si el vendedor no tiene cómo pagar la mora?
Pasa seguido: el comerciante vende precisamente porque el negocio no dio. En ese caso hay dos caminos limpios.
El primero es que la deuda se descuente del precio pactado y el comprador la asuma pagándola directamente a la copropiedad en el cierre, con recibo a su nombre. Queda claro en la escritura y en la contabilidad de ambos.
El segundo es que el vendedor negocie un acuerdo de pago con la administración antes de vender, y que ese acuerdo quede cancelado el día de la escritura con cargo al precio. Lo que no funciona es escriturar con la promesa verbal de que “yo después arreglo con el administrador”.
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Ese plazo alcanza de sobra para pedir paz y salvo, actas y certificado de tradición. Use los primeros diez días en eso, no en el crédito.
¿Cuánto me cuesta cerrar, aparte de la deuda?
Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. Súmele lo que vaya a retener por administración en mora para tener el número real de caja que necesita el día de la firma.
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Preguntas frecuentes
¿El nuevo dueño de un local tiene que pagar la administración que debía el anterior?
Sí. En propiedad horizontal la cuota de administración es una obligación que recae sobre la unidad privada, y el adquirente responde solidariamente por el saldo pendiente. La copropiedad puede cobrarle a usted directamente, incluso por vía ejecutiva contra el inmueble. Usted podrá repetir después contra el vendedor, pero eso es un proceso aparte. Por eso el paz y salvo de administración se exige antes de escriturar, no después.
¿Qué debe contener un paz y salvo de administración para que sirva?
Debe identificar el local por número de unidad privada y matrícula inmobiliaria, tener fecha del mismo mes en que se escritura, declarar que no hay cuotas ordinarias ni extraordinarias pendientes, mencionar expresamente las cuotas extraordinarias aprobadas y aún no facturadas, e ir firmado por el administrador en ejercicio. Pida también copia del acta donde la asamblea lo nombró, para confirmar que quien firma tiene facultad.
¿Las cuotas extraordinarias aprobadas antes de la compra las paga el comprador?
Si la asamblea ya aprobó la obra y definió el plan de pago, las cuotas que se facturen después de la escritura las paga el nuevo propietario, aunque la decisión se haya tomado cuando él ni siquiera conocía el edificio. Por eso hay que pedir las actas de asamblea de los últimos dos años y preguntar si hay asamblea extraordinaria convocada. Si viene una obra grande, se negocia precio o se reparte la cuota en la promesa.
¿Cómo se retiene la deuda de administración el día del cierre?
Se pacta en la promesa de compraventa que, del valor a pagar al vendedor, se retiene un monto suficiente para cubrir el saldo certificado por la administración, y que ese dinero se gira directamente a la copropiedad el día de la escritura, con recibo a nombre del comprador. Nunca se le entrega al vendedor con la promesa de que él pagará: si no lo hace, la deuda sigue en el local.
¿Cuánto tiempo tengo para revisar todo esto antes de firmar?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Es tiempo suficiente para pedir el paz y salvo de administración, el paz y salvo de predial, las actas de asamblea y el certificado de tradición y libertad. Conviene usar los primeros diez días en esa revisión documental, en paralelo con el trámite del crédito, no después.
¿Además de la deuda, cuánto cuesta cerrar la compra de un local?
Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. A eso súmele lo que vaya a retener por administración en mora y el predial pendiente, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.
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