Puntos clave
- Históricamente la valorización en la zona se ha movido entre el 7 y el 8 por ciento anual, y eso es historia, no una promesa, pero sirve para entender por qué el catastral se queda rezagado.
- Vale la pena hacerlo: el impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, así que un catastral inflado se paga todos los años.
- Sobre ese valor se liquidan los gastos de cierre del comprador, que rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más los honorarios del abogado.
- Con eso en la mano, el cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio.
El valor comercial casi siempre es más alto que el valor catastral. El catastral es el avalúo que le asigna el municipio a su predio para cobrar el impuesto predial, y suele ir por debajo de lo que el inmueble vale en el mercado. El comercial es el precio al que efectivamente se compra y se vende.
¿Por qué el catastral queda por debajo?
El avalúo catastral se forma con información del municipio: área del lote, área construida, uso del suelo, estrato y zona homogénea. No entra a mirar si la casa tiene vista al embalse, si la cocina se remodeló el año pasado o si hay una finca vecina que acaba de cambiar el precio de referencia de la vereda.
Además, el catastro se actualiza por ciclos, no todos los años en todos los predios. En zonas donde el mercado se ha movido con fuerza, como Guatapé y El Peñol, esa diferencia se abre rápido: un predio puede llevar varios años con el mismo avalúo mientras los precios de venta del sector siguieron subiendo. Históricamente la valorización en la zona se ha movido entre el 7 y el 8 por ciento anual, y eso es historia, no una promesa, pero sirve para entender por qué el catastral se queda rezagado.
El valor comercial, en cambio, lo fija la oferta y la demanda del momento. Hoy en Guatapé y El Peñol una casa campestre se consigue desde unos $600 millones y el valor típico ronda los $1.075 millones; una finca parte de unos $750 millones con un típico cerca de $1.500 millones; un lote arranca sobre los $409 millones y el típico está alrededor de $1.385 millones; y un apartamento desde unos $286 millones, con típico cercano a $510 millones.
¿Puede el catastral ser más alto que el comercial?
Sí, aunque es la excepción. Pasa en tres situaciones concretas:
- Después de una actualización catastral agresiva en municipios que venían muy desactualizados y corrigen de golpe.
- Cuando el predio tiene un problema que el catastro no ve: una servidumbre, una afectación vial, una restricción de uso del suelo en el POT que impide parcelar o construir vivienda campestre.
- Cuando el propietario pidió un autoavalúo alto en su declaración, a veces para sustentar un precio de venta o un crédito, y después el mercado no lo acompañó.
Si su catastral quedó por encima de lo que el inmueble vale, tiene derecho a pedir revisión del avalúo ante la autoridad catastral del municipio. Vale la pena hacerlo: el impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, así que un catastral inflado se paga todos los años.
¿Cuál uso para cada trámite?
| Para esto | Se usa |
|---|---|
| Impuesto predial | Avalúo catastral |
| Precio de venta y negociación | Valor comercial |
| Crédito hipotecario | Avalúo comercial del banco |
| Ganancia ocasional en la venta | Precio de escritura frente al costo fiscal |
| Gastos de cierre (notaría, registro, beneficencia) | Valor de la escritura |
En la práctica, el número que manda en una compraventa es el que queda en la escritura pública. Sobre ese valor se liquidan los gastos de cierre del comprador, que rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más los honorarios del abogado. Y si usted vende un inmueble que tuvo dos años o más, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento.
Escriturar por el catastral para pagar menos gastos es una práctica vieja y mala idea: le infla la ganancia ocasional al siguiente vendedor, complica el crédito del comprador y expone la operación a cuestionamientos de la DIAN. El precio de la escritura debe ser el precio real.
¿Cómo sé cuál es el valor comercial real de mi predio?
Tres pasos, en este orden:
- Pida el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria. Ahí ve el propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Un predio con un gravamen vigente no vale lo mismo que uno limpio.
- Consulte el uso del suelo en el POT del municipio. Es el que define si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Dos lotes vecinos del mismo tamaño pueden tener valores comerciales muy distintos por esta sola razón.
- Compare contra transacciones del sector, no contra precios de publicación. Y si hay crédito de por medio, el avalúo que importa es el del perito del banco.
Con eso en la mano, el cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Recuerde que en Colombia la propiedad se transfiere con escritura pública ante notario y el registro posterior en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos: sin registro, la venta no le es oponible a terceros.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el valor catastral?
Es el avalúo que la autoridad catastral del municipio le asigna a un predio con base en área de lote, área construida, uso del suelo y zona. Sirve de base para liquidar el impuesto predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento según el municipio.
¿Puedo escriturar por el valor catastral para pagar menos?
No es recomendable. Los gastos de cierre se liquidan sobre el valor de la escritura, pero declarar por debajo del precio real le infla la ganancia ocasional al siguiente vendedor, complica el crédito del comprador y expone la operación ante la DIAN.
¿Qué hago si mi avalúo catastral quedó más alto que el valor comercial?
Puede pedir revisión del avalúo ante la autoridad catastral del municipio, aportando un avalúo comercial que soporte su solicitud. Conviene hacerlo porque el predial se paga cada año sobre ese valor.
¿El banco usa el valor catastral para aprobar un crédito?
No. El banco ordena un avalúo comercial con perito propio y presta sobre ese resultado, no sobre el catastral ni sobre el precio pedido por el vendedor.
¿Cuánto cuesta cerrar una compraventa?
Los gastos del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más honorarios del abogado. El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio.
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