Puntos clave
- En una copropiedad las expensas comunes son una obligación ligada al bien.
- Un paz y salvo útil identifica el local por su número o nomenclatura interna y por la matrícula inmobiliaria, no solo por el nombre del dueño.
- Este es el punto que más pleitos genera en locales.
- El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y en ese lapso siguen corriendo cuotas.
- El predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y es otra obligación que sigue al inmueble.
Si el local que va a comprar en Envigado está dentro de una propiedad horizontal, pida el certificado de paz y salvo de administración antes de firmar promesa. Las deudas de cuotas de administración pesan sobre el inmueble, no sobre el vendedor: quien queda inscrito como propietario responde por el saldo. Ese papel se pide por escrito y se actualiza al día del cierre.
¿Por qué la deuda de administración persigue al local y no al vendedor?
En una copropiedad las expensas comunes son una obligación ligada al bien. Cuando usted se inscribe como nuevo propietario en la matrícula inmobiliaria, la administración le puede cobrar a usted el atraso que dejó el anterior dueño, y tiene un camino ejecutivo corto para hacerlo. Por eso el paz y salvo no es un trámite de cortesía: es la prueba de que el local entra limpio a su patrimonio.
El certificado de tradición y libertad le muestra el propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones, pero no le muestra un solo peso de administración atrasada. Son dos documentos distintos y los dos se necesitan.
¿Qué debe decir exactamente ese certificado?
Un paz y salvo útil identifica el local por su número o nomenclatura interna y por la matrícula inmobiliaria, no solo por el nombre del dueño. Debe indicar:
- Que el inmueble se encuentra a paz y salvo por concepto de expensas comunes ordinarias a una fecha determinada.
- Si existen cuotas extraordinarias aprobadas por asamblea, aprobadas pero aún no facturadas, o en curso de recaudo.
- Si hay intereses de mora, acuerdos de pago vigentes o procesos de cobro jurídico sobre el local.
- Quién firma: el administrador inscrito en el certificado de existencia de la copropiedad, no un empleado cualquiera.
Si el documento dice solo “a paz y salvo” sin fecha ni matrícula, devuélvalo y pida uno completo.
¿Y las cuotas extraordinarias aprobadas antes de que yo comprara?
Este es el punto que más pleitos genera en locales. Una asamblea puede aprobar una cuota extraordinaria en marzo para cambiar el ascensor o impermeabilizar la cubierta, y facturarla en cuotas durante el año siguiente. Si usted compra en junio, el local llega con esa obligación encima aunque el paz y salvo de cuotas ordinarias esté impecable.
Pida siempre las actas de asamblea de los últimos dos años y el acta más reciente de consejo de administración. Ahí aparece lo aprobado, lo presupuestado y lo que está por venir. Si hay una extraordinaria vigente, negocie por escrito en la promesa quién la asume, cuota por cuota, y descuéntelo del precio si el vendedor no la va a pagar.
¿Cómo se blinda esto en la promesa de compraventa?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y en ese lapso siguen corriendo cuotas. Por eso conviene dejar tres cosas en el texto:
- Obligación del vendedor de entregar paz y salvo de administración, predial y servicios públicos con fecha del día de la firma de la escritura, no de la promesa.
- Retención de una parte del precio hasta que se verifique el paz y salvo definitivo, liberada contra entrega del documento.
- Declaración del vendedor sobre cuotas extraordinarias aprobadas y no facturadas, con responsabilidad expresa si aparece alguna que no declaró.
Ese esquema le evita descubrir el problema cuando ya escrituró y el vendedor no contesta el teléfono.
¿Qué otros paz y salvos pide el mismo día?
Junto con el de administración, solicite el paz y salvo del impuesto predial del año en curso. El predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y es otra obligación que sigue al inmueble. Agregue los recibos de energía, acueducto y gas al día, y revise si el local tiene contador independiente o si el consumo se prorratea por la administración, porque eso cambia su costo mensual de operación.
Recuerde también que sus gastos de cierre rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más los honorarios del abogado. Ese porcentaje no incluye deudas heredadas: presupueste aparte cualquier saldo que decida asumir.
Si quiere ver el panorama completo del proceso, revise la guía completa de locales comerciales en Envigado.
¿Qué hago si el vendedor se niega a darme el paz y salvo?
Una negativa casi siempre significa que hay deuda. No es motivo para romper el negocio de inmediato, pero sí para cambiar la estructura: usted puede pagar directamente a la administración la parte del precio equivalente a la deuda, pedir el paz y salvo con ese pago y descontarlo de lo que le gira al vendedor. Todo eso queda escrito en la promesa, con el monto exacto y el nombre de la copropiedad como beneficiario.
Lo que no debe hacer es firmar escritura con la promesa verbal de que “eso se arregla después”. Después, el propietario inscrito es usted.
Preguntas frecuentes
¿Quién responde por las cuotas de administración atrasadas de un local que acabo de comprar?
Responde el propietario inscrito, es decir, usted. Las expensas comunes son una obligación ligada al inmueble y la copropiedad puede cobrarlas al nuevo dueño por vía ejecutiva. Por eso el paz y salvo de administración debe exigirse con fecha del día de la firma de la escritura, no de la promesa.
¿El certificado de tradición y libertad muestra las deudas de administración?
No. El certificado de tradición y libertad se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Las cuotas de administración atrasadas no aparecen ahí. Son dos documentos distintos y hay que pedir ambos.
¿Qué pasa con una cuota extraordinaria aprobada antes de que yo comprara?
Puede llegarle a usted aunque el paz y salvo de cuotas ordinarias esté limpio, porque la aprobación en asamblea es anterior a la compra y el cobro se factura después. Pida las actas de asamblea de los últimos dos años y pacte por escrito en la promesa quién asume cada cuota pendiente.
¿Cuánto tiempo tengo para verificar todo esto antes de escriturar?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Ese periodo es suficiente para pedir paz y salvos, actas de asamblea y certificado de tradición, y para renegociar si aparece una deuda que no estaba declarada.
¿Qué otros paz y salvos debo pedir además del de administración?
El del impuesto predial del año en curso, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y los recibos al día de energía, acueducto y gas. Verifique también si el local tiene contadores independientes o si los servicios se prorratean vía administración.
¿Cuánto debo presupuestar en gastos de cierre al comprar un local?
Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. Cualquier deuda de administración o predial que decida asumir se presupuesta aparte.
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