Puntos clave
- La regla depende de un solo dato: cuánto tiempo estuvo el local a su nombre.
- La utilidad gravable queda más alta y el 15 por ciento se calcula sobre una base inflada.
- El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y ese tiempo se va en banco, estudio de títulos y notaría, no en buscar recibos de hace ocho años.
- La ganancia ocasional al 15 por ciento por posesión de dos años o más es la regla que aplica a la enajenación de activos fijos poseídos por ese término, y la calificación de activo fijo frente a activo movible es el punto que un contador debe revisar en su caso.
- El comprador asume gastos de cierre que rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado.
Cuando vende un local comercial en Envigado que tuvo dos años o más, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal del inmueble. Si lo tuvo menos de dos años, esa utilidad entra como renta ordinaria. El costo fiscal, bien armado, es lo que decide cuánto paga.
¿Cuándo aplica el 15 por ciento y cuándo no?
La regla depende de un solo dato: cuánto tiempo estuvo el local a su nombre.
- Dos años o más de posesión: la utilidad es ganancia ocasional y se liquida al 15 por ciento.
- Menos de dos años: la utilidad no es ganancia ocasional. Se suma a su renta ordinaria del año y tributa a la tarifa que le corresponda como persona natural o como sociedad.
El conteo va de fecha de escritura a fecha de escritura, no de promesa a promesa. Si compró en abril y firma la venta en marzo del segundo año, le falta un mes y la diferencia en impuesto puede ser de varios millones. Vale la pena mirar el calendario antes de aceptar una oferta.
¿Sobre qué cifra se calcula el impuesto?
No sobre el precio de venta. Sobre la utilidad: precio de venta menos costo fiscal.
El costo fiscal de un local no es solo lo que usted pagó. Se puede integrar con:
- El valor de adquisición que figura en la escritura de compra.
- Las mejoras y construcciones hechas al local, siempre que tenga las facturas a su nombre y con NIT del proveedor.
- Las contribuciones por valorización que haya pagado al municipio.
- El ajuste por inflación del costo, cuando aplica según el régimen de la persona o sociedad.
Aquí es donde se pierde plata por desorden. Un propietario que invirtió en adecuación de fachada, red eléctrica, baño y cielorraso, y no guardó facturas, no puede sumar nada de eso al costo fiscal. La utilidad gravable queda más alta y el 15 por ciento se calcula sobre una base inflada.
¿Qué papeles debo reunir antes de firmar?
Empiece a armar la carpeta cuando decida vender, no cuando el comprador pida cita en notaría. El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y ese tiempo se va en banco, estudio de títulos y notaría, no en buscar recibos de hace ocho años.
- Escritura de compra del local, con fecha y valor de adquisición.
- Certificado de tradición y libertad, que se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones.
- Facturas de mejoras y remodelaciones, a nombre del propietario.
- Recibos de contribución por valorización, si el municipio la cobró sobre ese predio.
- Declaraciones de renta de los años en que declaró el inmueble, para verificar con qué valor lo venía reportando.
- Paz y salvo de predial y de administración, que la notaría y el comprador van a exigir.
¿Y si el local está a nombre de una sociedad?
Cambia el tratamiento. La ganancia ocasional al 15 por ciento por posesión de dos años o más es la regla que aplica a la enajenación de activos fijos poseídos por ese término, y la calificación de activo fijo frente a activo movible es el punto que un contador debe revisar en su caso. Si la sociedad se dedica a comprar y vender inmuebles, ese local puede ser inventario y no activo fijo, con lo cual la utilidad va a renta ordinaria sin importar el tiempo.
No resuelva esto por analogía con lo que le pasó a un conocido. Es una revisión de media hora con su contador que puede cambiar el resultado por completo.
¿Qué paga el comprador y qué paga el vendedor?
Son bolsas distintas y conviene tenerlo claro antes de negociar, porque hay vendedores que descubren los costos el día de la firma.
El comprador asume gastos de cierre que rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado.
El vendedor asume la retención en la fuente que practica la notaría al momento de la escritura, y luego liquida la ganancia ocasional en su declaración de renta del año gravable correspondiente. Esa retención es un anticipo, no el impuesto final: si retuvieron más de lo que resulta a pagar, la diferencia se cruza en la declaración.
Los gastos notariales suelen repartirse entre las partes por costumbre, pero es materia de negociación y debe quedar escrito en la promesa de compraventa. No lo deje al “como siempre se hace”.
¿Cómo se relaciona esto con lo que costó el local?
El impuesto muerde donde hubo valorización. Históricamente la valorización en la zona se ha movido entre el 7 y el 8 por ciento anual, y eso es historia, no una promesa. Un local que se apreció durante varios años genera una utilidad real, y sobre esa utilidad recae el 15 por ciento.
Mientras es propietario, el costo recurrente es otro: el impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral, según municipio. Ese pago anual no se resta de la ganancia ocasional, pero sí es parte de la cuenta completa de tener un local.
Si quiere ver el panorama del mercado de locales en Envigado antes de decidir, revise la guía completa.
¿Se puede reducir legalmente lo que se paga?
Hay caminos legítimos, y ninguno consiste en escriturar por debajo del precio real. Eso último es riesgo puro: el comprador queda con un costo fiscal bajo y hereda el problema, y la administración tributaria puede cuestionar el valor.
Lo que sí funciona:
- Esperar a cumplir los dos años si está cerca del umbral.
- Reconstruir el costo fiscal completo con facturas de mejoras y contribuciones de valorización pagadas.
- Revisar con su contador el ajuste del costo que permite el régimen aplicable a su caso.
- Definir en la promesa quién paga cada gasto, para no absorber costos que no le correspondían.
Cada uno de esos puntos es verificable con documentos. Ese es el criterio: si no lo puede sustentar en papel, no lo use para bajar la base.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto impuesto pago al vender un local comercial en Envigado?
Si tuvo el local dos años o más, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento sobre la utilidad, es decir, sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal del inmueble. No se calcula sobre el precio total de venta. Si lo tuvo menos de dos años, esa utilidad se suma a su renta ordinaria.
¿Desde cuándo se cuentan los dos años de posesión?
De fecha de escritura de compra a fecha de escritura de venta. No cuentan las promesas de compraventa ni la fecha en que recibió el local. Si le faltan pocas semanas para cumplir los dos años, vale la pena revisar el calendario antes de aceptar una oferta, porque el tratamiento tributario cambia por completo.
¿Qué puedo sumar al costo fiscal para bajar la utilidad gravable?
El valor de adquisición que figura en la escritura de compra, las mejoras y construcciones con factura a nombre del propietario, las contribuciones por valorización pagadas al municipio y el ajuste del costo que permita el régimen aplicable a su caso. Sin factura, la mejora no se puede sumar.
¿Los gastos de cierre los paga el comprador o el vendedor?
Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. Los gastos notariales suelen repartirse por costumbre, pero es negociable y debe quedar escrito en la promesa de compraventa.
¿La retención que practica la notaría es el impuesto final?
No. Es un anticipo. El vendedor liquida la ganancia ocasional en su declaración de renta del año gravable correspondiente, y ahí se cruza lo retenido. Si retuvieron más de lo que resulta a pagar, la diferencia se refleja en la declaración.
¿Cuánto se demora el cierre de la venta de un local?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Ese tiempo se consume en el estudio de títulos, el trámite bancario del comprador si hay crédito y la firma en notaría, por lo que conviene tener el certificado de tradición y libertad y los paz y salvo listos desde el principio.
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