Comprar local en Envigado con crédito: cómo se arma el cierre

Comprar un local en Envigado con crédito se cierra normalmente entre 30 y 45 días desde que se acuerda el negocio, siempre que el estudio de títulos y el avalúo del banco avancen en paralelo. El comprador suma cerca del 2 por ciento del precio en gastos de cierre, más honorarios del abogado.

La diferencia entre un cierre de 30 días y uno que se estira tres meses casi nunca es el banco. Es el orden en que se hicieron las cosas. Abajo está el orden que funciona.

¿Por qué un local financiado se cierra distinto a uno de contado?

Cuando paga de contado, usted y el vendedor controlan el calendario. Cuando hay crédito, entra un tercero que exige su propia verificación y que no firma nada hasta tenerla completa: estudio de títulos hecho por el abogado del banco, avalúo comercial practicado por un perito que el banco designa, y la revisión de que el inmueble sea jurídicamente hipotecable.

Eso significa dos cosas prácticas. Primero, la escritura de compraventa y la de hipoteca suelen firmarse en el mismo acto notarial, o la hipoteca queda incorporada en la misma escritura. Segundo, el desembolso no ocurre en la notaría: el banco gira después de que la escritura queda registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y aparece la hipoteca inscrita a su favor. El vendedor recibe el grueso del dinero varios días después de firmar.

Ese desfase hay que conversarlo con el vendedor desde la promesa. Un vendedor que espera plata el día de la firma y se entera tarde de que faltan días de registro es la causa más común de cierres que se caen sobre la línea.

¿Qué pide el banco sobre el local que no pide sobre una vivienda?

Un local comercial se evalúa como activo productivo, no como techo. Prepare desde el principio:

• Certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria del local, reciente. Ahí sale el propietario inscrito, hipotecas vigentes, embargos y afectaciones. Si hay una hipoteca anterior, tiene que levantarse o cancelarse en el mismo cierre, y eso se coordina antes, no el día de la firma.
• Reglamento de propiedad horizontal del edificio o centro comercial, con el coeficiente que le corresponde al local.
• Paz y salvo de administración expedido por el administrador. Las deudas de administración pesan sobre el inmueble, no sobre quien las causó.
• Paz y salvo de impuesto predial. El predial de un local va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y sobre inmuebles comerciales suele ubicarse en la parte alta de ese rango.
• Certificado de uso de suelo del municipio. El uso lo define el Plan de Ordenamiento Territorial y determina qué actividad puede operar ahí. Un banco que detecta que el local no puede albergar el negocio proyectado frena el crédito.
• Contrato de arrendamiento vigente, si el local está arrendado, con el estado de pagos. Es lo que sustenta el flujo que usted le muestra al banco.

Si el local está arrendado, revise también la guía completa antes de negociar, porque el contrato vigente viaja con el inmueble.

¿El avalúo del banco puede tumbar el negocio?

Puede ajustarlo. El banco presta sobre el menor valor entre el precio pactado y el avalúo que arroja su perito. Si el avalúo queda por debajo del precio acordado, el faltante lo pone usted en efectivo o se renegocia con el vendedor.

Por eso conviene pedir el avalúo temprano, no cuando ya firmó promesa con arras y plazo corto. En locales comerciales la brecha aparece con más frecuencia que en vivienda, porque el perito pondera ubicación exacta, frente, altura libre, aislamiento, parqueaderos asignados y la renta que el local puede generar, no solo los metros cuadrados construidos.

¿Cuánto hay que tener en efectivo además de la cuota inicial?

Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio y se desglosan así: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento. A eso súmele los honorarios de su abogado y, cuando hay crédito, los costos propios de la hipoteca: el estudio de títulos, la escritura de hipoteca y su registro, que son gastos adicionales a los de la compraventa.

Ese dinero no lo financia el banco. Téngalo líquido y aparte de la cuota inicial, porque se paga en la notaría y en el registro, en los días del cierre.

¿En qué orden conviene hacer cada paso?

1. Preaprobación del crédito antes de ofertar. Saber su monto real evita negociar sobre un precio que no puede pagar.
2. Documentos del local en mano antes de firmar promesa: certificado de tradición, reglamento de propiedad horizontal, paz y salvos, uso de suelo.
3. Promesa de compraventa con plazos realistas. Pacte un plazo compatible con los 30 a 45 días típicos y deje por escrito qué pasa si el banco se demora por causas ajenas al comprador.
4. Radicación en el banco de la carpeta completa el mismo día de firmada la promesa. Radicar incompleto es la forma más rápida de perder dos semanas.
5. Avalúo y estudio de títulos, que corren en paralelo.
6. Firma en notaría de compraventa e hipoteca.
7. Registro de la escritura y, con la hipoteca ya inscrita, desembolso al vendedor.
8. Entrega material del local, con lecturas de servicios, paz y salvo de administración actualizado y, si aplica, la notificación formal al arrendatario de que usted es el nuevo propietario.

¿Y si decide vender ese local más adelante?

Téngalo presente desde ahora: la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo el bien dos años o más. Vender antes de ese plazo cambia el tratamiento tributario y encarece la operación. Conserve las escrituras, los soportes de mejoras y las facturas de obra, porque todo eso incide en el costo fiscal del inmueble el día que venda.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.