¿Cuánto vale una bodega? Lo que define el precio

¿Cuánto vale una bodega? No hay una sola cifra: el precio de una bodega lo deciden el uso del suelo del predio, el área construida, la altura libre, el acceso para vehículos de carga y si está o no en propiedad horizontal. Dos bodegas de la misma área, una con uso industrial aprobado y otra sin él, no valen lo mismo.

Por eso la respuesta útil no es un número, es el método para llegar al número de la bodega que usted está mirando. Abajo está ese método, con los costos de la operación que sí tienen cifra cierta.

¿Qué define el precio de una bodega?

El uso del suelo del predio decide qué actividad comercial se puede ejercer allí. Ese es el primer filtro y el que más mueve el precio: una bodega que admite almacenamiento, transformación o despacho vale distinto a una que el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio solo permite para uso agrícola o residencial. Se consulta en la secretaría de planeación del municipio antes de ofertar, no después de firmar arras.

Después del uso del suelo pesan, en este orden:

• Área construida y área de patio de maniobras. El metro cuadrado cubierto no se cotiza igual que el descubierto, y una bodega sin espacio para que gire un camión pierde compradores.
• Altura libre. Define si entra estantería alta o no, y eso cambia el tipo de arrendatario que usted podrá conseguir.
• Acceso vial. Ancho de la vía, radio de giro en la entrada, pendiente y si el camión puede llegar cargado en invierno.
• Instalaciones. Potencia eléctrica disponible, trifásica o no, piso en concreto con resistencia adecuada, cubierta sin filtraciones.
• Propiedad horizontal o predio independiente. Si la bodega está en propiedad horizontal, se rige por el reglamento del edificio y paga cuota de administración. Ese reglamento puede prohibir actividades que usted da por hechas.

Para tener un referente del suelo en la zona, en Guatapé y El Peñol un lote se consigue desde unos $409 millones y el valor típico ronda los $1.385 millones; en Antioquia, desde unos $380 millones con valor típico cercano a los $850 millones. Un lote con vocación de bodega se tasa sobre esa base de suelo más lo construido, siempre condicionado a que el POT lo permita.

¿Cómo saco el valor de una bodega concreta?

Hágalo en este orden:

1. Pida la matrícula inmobiliaria y saque el certificado de tradición y libertad. Muestra el propietario inscrito, la cadena de propietarios, hipotecas, embargos y afectaciones. Se lee antes de entregar un peso.
2. Consulte el uso del suelo en planeación municipal con la cédula catastral. Si la actividad que usted quiere no está permitida, el precio de esa bodega para usted es cero.
3. Mida en sitio: área cubierta, área libre, altura libre bajo cercha, ancho de portón, potencia eléctrica.
4. Compare con bodegas de características equivalentes en el mismo corredor vial, no en el municipio entero. El valor cae rápido cuando el camión tiene que entrar por vía destapada.
5. Encargue un avalúo comercial si va a pedir crédito o si hay diferencia grande entre lo que pide el vendedor y lo que usted calcula.

Un detalle que mucha gente pasa por alto: si la bodega está arrendada, el contrato vigente viaja con el inmueble. Eso puede sumar valor o restarlo, según el canon y el plazo que quede.

¿Cuánto cuesta cerrar la compra, además del precio?

Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. Súmele el predial anual, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y la cuota de administración si está en propiedad horizontal.

Del lado del vendedor, la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo dos años o más.

El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. La propiedad se transfiere con escritura pública ante notario y el registro posterior en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin ese registro, la venta no le es oponible a terceros, por más que usted tenga las llaves y el recibo de pago.

¿Y si la pienso arrendar?

El arriendo tradicional ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual. Históricamente la valorización en la zona se ha movido entre el 7 y el 8 por ciento anual, pero eso es historia, no una promesa, y una bodega mal ubicada o con uso de suelo incompatible puede quedarse meses vacía sin importar el promedio.

Antes de comprar pensando en rentar, verifique que el uso del suelo admita las actividades de los arrendatarios que usted tiene en mente, y que el reglamento de propiedad horizontal, si aplica, no las prohíba.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.