Cómo calcular el avalúo comercial de una propiedad

Para calcular el avalúo comercial de una propiedad se toman tres caminos y se cruzan: comparación con ventas recientes de inmuebles similares, costo de reposición del lote más la construcción depreciada, y capitalización de la renta que produce. El avaluador los pondera y define un valor único por m².

El avalúo comercial no es el avalúo catastral. El catastral es el que fija el municipio y sobre el cual usted paga predial, entre 0,3 y 1,2 por ciento según el municipio. El comercial es lo que el inmueble vale hoy en el mercado, y casi siempre es más alto.

¿Cuáles son los tres métodos y cuándo se usa cada uno?

Método comparativo (el más usado en vivienda). Se buscan inmuebles del mismo tipo, en el mismo sector, con área y estado parecidos. Se ajusta por diferencias: si el comparable tiene 20 m² más, si tiene parqueadero y el suyo no, si está a 1 km del casco urbano y el suyo a 5 km. El resultado es un valor por m² que se multiplica por el área del inmueble a valorar. Es el camino natural para apartamentos y casas en zonas con movimiento.

Método de costo (lotes, casas campestres, fincas). Se valora el terreno por separado, se calcula cuánto costaría construir hoy lo que está levantado, y se le resta depreciación por edad y estado. Terreno más construcción depreciada igual valor. Sirve cuando no hay comparables claros, que es lo común en fincas y casas campestres con características únicas.

Método de renta (locales, bodegas, inmuebles de alquiler). Se parte del canon que produce o podría producir, se le restan gastos, y ese ingreso neto se capitaliza. Como referencia de mercado, el arriendo tradicional en la zona ha rendido entre 5 y 9 por ciento bruto anual, y el alquiler por temporada entre 8 y 15 por ciento bruto.

¿Cómo hago el cálculo yo mismo, paso a paso?

1. Mida bien. Área privada construida y área de lote, separadas. Tómelas de la escritura o del plano, no del recuerdo.
2. Pida el certificado de tradición y libertad con el número de matrícula inmobiliaria. Ahí ve propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Un embargo o una servidumbre no registrada cambia el valor.
3. Consulte el uso del suelo en el POT del municipio. Esto es decisivo en lotes y fincas: si el predio admite vivienda campestre o parcelación vale una cosa; si es solo uso agrícola, vale otra muy distinta. Dos lotes vecinos de igual área pueden diferir enormemente por esto.
4. Reúna de cinco a diez comparables reales del mismo corregimiento o vereda, con área y fecha. Calcule el valor por m² de cada uno.
5. Descarte los extremos y promedie el resto.
6. Ajuste su inmueble sumando o restando por vía de acceso, vista, acueducto, estado de la construcción, edad y legalidad de lo construido.

¿Qué referencias de precio sirven para encuadrar el resultado?

Si el número que le da su cálculo queda muy lejos de estos rangos, revíselo:

Históricamente la valorización en la zona se ha movido entre 7 y 8 por ciento anual. Es historia, no una promesa, y no debe sumarse al avalúo como valor futuro.

¿Qué cosas bajan o suben el avalúo y la gente olvida?

• Construcción sin licencia. Lo levantado sin permiso y sin incorporar al folio no siempre se paga como área construida.
• Diferencia entre área de escritura y área real. Si mide más de lo que dice el título, el excedente no se valora hasta que se regularice.
• Acceso. Vía destapada, servidumbre de paso ajena o ausencia de acceso vehicular pesan fuerte en fincas y lotes.
• Servicios. Acueducto veredal, alcantarillado o pozo séptico, energía trifásica.
• Gravámenes vigentes. Hipoteca, embargo o patrimonio de familia no bajan el valor del bien, pero sí condicionan la negociación.

Dos notas de cierre de negocio, que es donde el avalúo se aterriza: los gastos del comprador rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más honorarios de abogado. Y la venta se perfecciona con escritura pública ante notario y registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos: sin registro, la venta no le es oponible a terceros. El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.