¿Puedo convertir un local en vivienda turística en Guatapé?

Convertir una bodega o un local en vivienda turística en Guatapé o El Peñol no se resuelve con una reforma: se resuelve primero en la oficina de planeación. El uso del suelo lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio, y es el POT, no el metraje ni la fachada, el que dice si ese predio admite vivienda o solo actividad comercial. Pida el concepto de uso del suelo antes de firmar promesa.

El error se repite con una frecuencia incómoda. Alguien ve un local amplio sobre la vía, con buena altura y dos baños, y calcula cuántas habitaciones caben. Hace cuentas de temporada. Firma. Y después descubre que el municipio no le expide el concepto favorable, o que la copropiedad donde está el local prohíbe el uso residencial en su reglamento, o que el inmueble está en una zona donde el POT solo admite comercio y servicios.

¿Por qué no basta con que el local “parezca” apto para vivienda?

Porque la aptitud física y la aptitud jurídica son dos cosas distintas. Un local puede tener ventilación, iluminación, acceso independiente y espacio de sobra, y aun así estar en un polígono donde el POT no permite vivienda. El municipio no evalúa su plano de reforma: evalúa el polígono en el que cae el predio y la actividad que usted declara.

Y al revés también pasa: hay predios donde el uso residencial sí está permitido, pero el inmueble no cumple condiciones mínimas de habitabilidad, y entonces el problema ya no es el POT sino la licencia de construcción para el cambio.

¿Cuál es el orden correcto de los pasos?

El orden importa más que la velocidad. Hacerlo al revés es lo que produce las compras que no se pueden usar.

1. Pida el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria. Ahí ve propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Una afectación puede cerrar la conversación antes de empezar.
2. Solicite el concepto de uso del suelo en la oficina de planeación del municipio, sobre la dirección y la matrícula exactas, y para la actividad exacta que usted quiere desarrollar. No para “vivienda” en abstracto.
3. Si el inmueble está en copropiedad, lea el reglamento. El POT puede permitir vivienda y el reglamento de propiedad horizontal prohibirla igual. Mandan los dos.
4. Pregunte por la licencia de construcción que requiere el cambio de uso y por el estado de la existente. Una reforma anterior sin licencia es un pasivo que usted hereda.
5. Solo entonces firme promesa. El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y ese plazo es para cumplir condiciones, no para averiguar si el negocio era viable.

¿Y si el vendedor dice que “ahí siempre se ha vivido”?

El uso de hecho no crea derecho. Que alguien haya dormido años en la mezzanina de la bodega no significa que el predio tenga uso residencial autorizado. Significa que nadie ha reclamado. Si usted entra a operar alquiler por temporada, con huéspedes rotando, plataformas y facturación, el perfil de visibilidad cambia por completo.

Pídale al vendedor el concepto de uso del suelo vigente. Si no lo tiene, sáquelo usted. Es un trámite municipal y cuesta infinitamente menos que una compra que no se puede usar.

¿Compro un local para convertir o compro directamente vivienda?

Haga la cuenta antes de enamorarse de la idea. En Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde unos $286 millones y el valor típico ronda los $510 millones. Una casa campestre arranca cerca de los $600 millones, con un típico de $1.075 millones. Si el local que está mirando, más la reforma, más las licencias, más el tiempo, se le acerca a esas cifras, la conversión dejó de tener sentido.

La conversión se justifica cuando el inmueble comercial está claramente por debajo de ese rango, cuando el POT lo permite sin pelea y cuando la ubicación tiene algo que una vivienda equivalente no le da. Fuera de eso, está comprando un problema con descuento.

¿Qué costos aparecen aunque la conversión sí sea viable?

Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. A eso súmele la licencia, la obra y el tiempo en que el inmueble no produce.

Después de la conversión, el impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio. Y si algún día vende, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando tuvo el inmueble dos años o más.

En rendimiento, el arriendo tradicional ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual y el alquiler por temporada entre el 8 y el 15 por ciento bruto. Son cifras históricas de la zona, no una promesa, y dependen por completo de que el uso sea legal: una vivienda turística sin concepto favorable no es un activo de renta, es una contingencia.

¿Qué pasa si ya compré y el uso no da?

Hay salidas, y conviene ordenarlas antes de improvisar. La primera es revisar si el POT permite un uso mixto o un uso de servicios compatible, por ejemplo hospedaje comercial en lugar de vivienda, que en algunos polígonos sí está contemplado donde la residencial no. La segunda es mantener el uso comercial y arrendar el local tal como está, aceptando el rendimiento de arriendo tradicional en vez del de temporada.

La tercera, menos cómoda, es vender. Si eso ocurre, el inmueble sigue siendo lo que era cuando usted lo compró: un local, con precio de local. El sobrecosto de la reforma iniciada no se lo paga el mercado.

Si está mirando bodegas y locales en el Oriente con la idea de convertirlos, haga el concepto de uso del suelo el primer gasto del proceso, no el último.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.