¿Qué precio tiene un avalúo comercial?

Un avalúo comercial no tiene tarifa fija: se cotiza según el valor del inmueble, el tipo de predio (apartamento, casa campestre, finca o lote) y la ubicación. Un apartamento urbano se cotiza barato y rápido; una finca con varias hectáreas en Guatapé o El Peñol cuesta más, porque exige levantamiento en campo y revisión de linderos.

Eso es lo que decide el precio que le van a pasar. A continuación, cómo se arma esa cotización y cómo evitar pagar de más o, peor, pagar por un documento que no le sirve para lo que lo necesita.

¿De qué depende el precio que me cotizan?

Cuatro variables mandan:

El valor del inmueble. La mayoría de avaluadores cobra sobre una escala ligada al valor comercial estimado. Un apartamento en Guatapé o El Peñol, donde el valor típico ronda los $510 millones, se cotiza en un escalón distinto a una finca cuyo valor típico ronda los $1.500 millones.

El tipo de predio. Un apartamento en propiedad horizontal se resuelve con medición interna, coeficiente de copropiedad y comparables del mismo edificio. Una finca o un lote obligan a verificar área real contra el certificado de tradición y libertad, revisar linderos, accesos, fuentes de agua y uso del suelo según el POT del municipio. Más trabajo, más honorarios.

El área. No es lo mismo valorar 90 m² que 3 hectáreas. En predios rurales grandes el recorrido en campo puede tomar un día completo.

El propósito. Un avalúo para crédito hipotecario lo suele contratar el banco con su propia lista de avaluadores, y el costo se le carga a usted dentro de los gastos del trámite. Un avalúo para sucesión, para pleito, para aporte a una sociedad o para fijar precio de venta se contrata directo y sigue otro protocolo.

¿Cuándo vale la pena pagarlo?

Vale la pena cuando la decisión que depende del número cuesta mucho más que el avalúo:

• Antes de poner precio de venta. Si está sacando una casa campestre en Guatapé o El Peñol, donde el valor típico ronda los $1.075 millones, equivocarse un 10 por ciento son más de cien millones.
• Antes de ofertar en una compra. Especialmente en lotes, donde el rango es amplio: en Guatapé y El Peñol un lote se consigue desde unos $409 millones y el valor típico ronda los $1.385 millones. La diferencia la explican el uso del suelo y el acceso, no la foto.
• Para una sucesión o una partición. Ahí el avalúo es el que sostiene el reparto entre herederos.
• Para discutir el predial. El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral, según municipio. Si el catastral está desfasado, el avalúo comercial es el soporte técnico del reclamo.

No vale la pena pagarlo dos veces. Si va a comprar con crédito, el banco va a ordenar el suyo de todos modos. Pregunte antes si el del banco le sirve también a usted.

¿Qué debe incluir el informe para que sirva?

Pida que la cotización especifique el entregable. Un informe que sirve trae:

1. Identificación del predio con matrícula inmobiliaria y verificación contra el certificado de tradición y libertad: propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones.
2. Áreas de lote y de construcción, medidas, no copiadas de la escritura.
3. Uso del suelo según el POT del municipio, que define si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. En lotes esto puede cambiar el valor por completo.
4. Método y comparables, con la justificación del valor por m².
5. Fotografías, fecha y vigencia del avalúo.
6. Firma del avaluador con su registro profesional vigente.

Si le cotizan un precio muy por debajo del mercado, revise qué están dejando por fuera. Casi siempre es la visita de campo o la verificación de áreas, que es justo lo que hace defendible el número.

¿Cómo pido la cotización sin que me den vueltas?

Mande estos datos de una y le cotizan en firme el mismo día:

• Municipio y vereda o barrio.
• Tipo de predio: apartamento, casa campestre, finca, lote, local o bodega.
• Área aproximada de lote y de construcción.
• Número de matrícula inmobiliaria.
• Para qué lo necesita: venta, compra, crédito, sucesión, pleito, aporte a sociedad.
• Si hay construcciones sin licencia o mejoras no escrituradas.

Ese último punto importa. Una construcción que no está en la escritura ni en el certificado de tradición y libertad se valora aparte y el informe debe decirlo expresamente, porque un comprador con crédito no va a poder financiar lo que no está registrado.

Y tenga en cuenta los tiempos: el cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. El avalúo debe estar listo antes de firmar promesa, no después, porque después ya no le sirve para negociar.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.