Puntos clave
- Nombre completo, documento y domicilio de arrendador y arrendatario.
- Escriba la actividad concreta, no una categoría vaga. "Venta de café preparado y repostería para consumo en el local" es útil. "Actividades comerciales" no sirve para nada: deja al arrendatario sin defensa si el administrador lo objeta y al arrendador sin control sobre lo que ocurra adentro.
- Cuatro líneas que evitan la mitad de los pleitos:
- Duración y renovación: fije el plazo inicial en meses y diga cómo se avisa la no renovación, con cuántos meses de anticipación y por qué medio (correo certificado o burofax a la dirección del contrato).
Un contrato de arriendo de local comercial se redacta por escrito, en una sola hoja de ruta: identificación plena de las partes, dirección y matrícula inmobiliaria del local, destinación comercial exacta, canon y fecha de pago, duración, reajuste anual, garantías y causales de terminación. Sin destinación y sin matrícula, el contrato queda cojo.
¿Qué datos van sí o sí en el encabezado?
Nombre completo, documento y domicilio de arrendador y arrendatario. Si alguna parte es persona jurídica, va el NIT y el nombre del representante legal, con el certificado de existencia y representación anexo. Quien firma debe tener facultad para hacerlo: una firma de un socio sin poder vuelve discutible todo lo demás.
Del inmueble: dirección exacta, número de local, nombre del edificio o centro comercial si aplica, y la matrícula inmobiliaria. Esa matrícula le permite pedir el certificado de tradición y libertad, que muestra quién es el propietario inscrito y si hay hipotecas, embargos o afectaciones. Si quien le arrienda no aparece ahí, pida el poder o el contrato de administración que lo habilita.
Si el arrendador es propietario de un local en propiedad horizontal, deje constancia de que el inmueble se rige por el reglamento del edificio y adjúntelo. Ese reglamento puede prohibir actividades enteras, y usted va a tener que cumplirlo aunque no lo haya leído.
¿Cómo se redacta la cláusula de destinación y uso?
Escriba la actividad concreta, no una categoría vaga. “Venta de café preparado y repostería para consumo en el local” es útil. “Actividades comerciales” no sirve para nada: deja al arrendatario sin defensa si el administrador lo objeta y al arrendador sin control sobre lo que ocurra adentro.
Antes de firmar, consulte el uso del suelo del predio en la secretaría de planeación del municipio. El uso del suelo decide qué actividad comercial se puede ejercer, y se consulta antes de ofertar, no después. Agregue una cláusula que diga qué pasa si el municipio niega el concepto de uso del suelo o el permiso sanitario: lo razonable es que el contrato termine sin indemnización y se devuelva el depósito.
Agregue también quién tramita y paga: concepto de uso del suelo, registro de Cámara de Comercio, bomberos, Sayco y Acinpro, publicidad exterior visual. Normalmente corren por cuenta del arrendatario, pero debe quedar escrito.
¿Cómo se fijan canon, reajuste, administración y garantías?
Cuatro líneas que evitan la mitad de los pleitos:
- Canon mensual: cifra en números y letras, día límite de pago, cuenta bancaria y si se factura con IVA. El arriendo de local comercial no tiene el tope legal que sí aplica a vivienda.
- Reajuste: fórmula escrita y fecha de aplicación. Lo usual es el IPC del año anterior certificado por el DANE, aplicado cada doce meses desde el inicio del contrato.
- Administración: diga expresamente quién la paga. Un local en propiedad horizontal paga cuota de administración todos los meses y esa cuota sube. Si no se asigna, se pelea.
- Servicios públicos e impuestos: servicios al arrendatario, predial e impuesto sobre la renta al propietario. El predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.
Para las garantías: depósito o póliza de cumplimiento, y codeudor solidario con su propio documento y certificado de ingresos. Defina cuántos meses cubre el depósito, en qué plazo se devuelve y contra qué se puede descontar.
¿Qué cláusulas de salida y entrega hay que dejar firmes?
Duración y renovación: fije el plazo inicial en meses y diga cómo se avisa la no renovación, con cuántos meses de anticipación y por qué medio (correo certificado o burofax a la dirección del contrato). Recuerde que el arrendatario de local comercial tiene derecho de renovación en los términos del Código de Comercio cuando ha ocupado el local con un mismo establecimiento por dos años o más; no lo contradiga en el texto.
Mejoras: escriba si el arrendatario puede hacer obras, si requiere autorización escrita, si debe licencia de construcción y qué pasa al final (se quedan, se retiran o se pagan). Sin esta cláusula, las adecuaciones terminan en discusión al entregar.
Terminación anticipada: causales de cada parte y la indemnización, normalmente expresada en número de cánones. Cesión y subarriendo: prohibidos salvo autorización escrita, o permitidos con condiciones.
Y anexe dos documentos al contrato: inventario del local con fotos fechadas (estado de pisos, baños, instalaciones eléctricas, vitrinas, aire acondicionado) y copia del reglamento de propiedad horizontal. El contrato se firma por las partes y el codeudor en todas las páginas; la autenticación en notaría no es obligatoria, pero le da fecha cierta y cuesta poco.
Preguntas frecuentes
¿El contrato de arriendo de local comercial debe autenticarse en notaría?
No es obligatorio. El contrato es válido firmado por las partes. Autenticar las firmas le da fecha cierta y facilita cobrar o probar el contrato ante un juez, y el costo es bajo.
¿Quién paga la cuota de administración del local?
Lo que diga el contrato. Un local en propiedad horizontal paga administración todos los meses; si el contrato no asigna ese gasto, se vuelve motivo de pleito. Déjelo escrito con nombre propio.
¿Cada cuánto se puede subir el canon de un local comercial?
Lo que pacten las partes. La práctica es un reajuste cada doce meses con el IPC del año anterior. A diferencia de vivienda, el arriendo comercial no tiene tope legal de incremento.
¿Qué pasa si el municipio no autoriza la actividad en ese local?
Por eso se consulta el uso del suelo antes de firmar. El uso del suelo del predio decide qué actividad comercial se puede ejercer. Incluya una cláusula que termine el contrato sin indemnización si el concepto resulta negativo.
¿Cómo verifico que quien me arrienda es el dueño?
Pida el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria. Muestra el propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Si firma un tercero, exija el poder o el contrato de administración que lo faculta.
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