¿Quién paga la administración de un local en Copacabana?

La administración de un local comercial en Copacabana la paga quien diga el contrato, y en la práctica la asume el arrendatario. No hay norma que la imponga a una parte u otra: es un pacto libre. Pero el que responde ante la copropiedad siempre es el propietario, aunque pague el inquilino.

Esa distinción es el centro de todo el asunto. El reglamento de propiedad horizontal y la ley de copropiedad no conocen al arrendatario: la cuota se le cobra al propietario inscrito y el inmueble queda afecto a ese pago. Si el inquilino deja de pagar la administración tres meses, el consejo le cobra al dueño, no a él.

¿Qué dice el contrato y qué pasa si no dice nada?

Si el contrato guarda silencio sobre la administración, el obligado frente a la copropiedad es el propietario, y usted como arrendador no tiene de dónde agarrarse para exigírsela al inquilino después. Reclamarla a mitad de contrato, cuando nunca se pactó, es una modificación unilateral y el arrendatario puede negarse con razón.

Por eso la cláusula tiene que decir tres cosas, no una:

1. Quién paga. “El arrendatario pagará la cuota de administración, adicional al canon.”
2. Cuánto vale hoy. La cifra exacta del mes de la firma, por escrito. Sin ese número, cualquier cobro posterior se discute.
3. Qué pasa con los incrementos y las cuotas extraordinarias. Los incrementos ordinarios que apruebe la asamblea los suele asumir el arrendatario. Las cuotas extraordinarias (fachada, ascensor, reparación estructural, tanque) son inversión sobre el activo y le corresponden al propietario. Si no lo separa, le van a llegar a su inquilino y se las va a devolver con justa razón.

El error frecuente: pactar canon “todo incluido”

El arrendador que ofrece el local con un solo valor mensual y administración incluida pierde por dos lados. Primero, porque la administración sube cuando la asamblea lo decide, no cuando a usted le conviene, y ese aumento se le come el canon durante los doce meses hasta el reajuste. Segundo, porque en edificios con locales y oficinas la cuota del local suele ser más alta por el coeficiente y por el uso de zonas comunes en horario extendido.

Si de todos modos quiere ofrecer un valor único para facilitar la negociación, al menos discrimínelo en el contrato: canon X, administración Y, total Z. Así el reajuste anual aplica sobre el canon y la administración se mueve por su cuenta.

¿Cómo me protejo de que el inquilino no pague?

La administración es la deuda que más rápido se le vuelve problema al dueño, porque el inmueble responde por ella. Tres medidas concretas:

• Pida el paz y salvo de administración cada semestre. Es un documento de una página que expide el administrador. Si el inquilino no se lo entrega, ya sabe que hay mora.
• Autorice por escrito que la copropiedad le informe el estado de cuenta. Como propietario tiene derecho a pedirlo, pero deje constancia en el contrato de que el inquilino acepta que usted lo consulte.
• Incluya la mora en administración como causal de terminación. No basta con que sea causal de incumplimiento genérica: nómbrela.

Y antes de firmar cualquier cosa, lea el reglamento de propiedad horizontal del edificio. Ahí está el coeficiente del local, el régimen de cuotas y, muy importante, las restricciones de actividad. Hay edificios en Copacabana que prohíben expendio de licor, cocina con gas o ruido después de cierta hora, y eso manda sobre el negocio que su inquilino piensa montar.

¿Y el uso del suelo?

Dos filtros distintos y ambos se revisan antes de firmar. El reglamento del edificio dice qué se puede hacer dentro de la copropiedad. El Plan de Ordenamiento Territorial de Copacabana dice qué actividad comercial admite ese predio. Un local puede estar perfecto en administración y aun así no servir para el negocio del arrendatario.

Quien verifica el uso del suelo es el arrendatario, porque es quien pide el concepto y la matrícula mercantil. Pero si usted es el dueño y arrienda sin advertir una restricción que conocía, se expone a que le pidan terminar el contrato y devolver dineros. Déjelo claro en una cláusula: el arrendatario declara haber verificado la viabilidad de su actividad.

Si está evaluando locales comerciales para comprar y arrendar, pida el estado de cuenta de administración del local antes de ofertar, junto con el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria. Las deudas de administración del vendedor pasan con el inmueble.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.