¿Es rentable invertir en locales comerciales?

Sí, es rentable invertir en locales comerciales, pero la rentabilidad no viene del local: viene del contrato y del uso del suelo. Un local bien ubicado y bien arrendado se mueve en el rango del arriendo tradicional, entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual. Uno con el uso del suelo equivocado no renta nada.

¿Cuánto renta de verdad un local comercial?

El arriendo tradicional en la zona ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual. Bruto quiere decir antes de descontar lo que se le va a usted todos los años, y en un local eso pesa:

• Cuota de administración, si el local está en propiedad horizontal.
• Impuesto predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.
• Meses de vacancia entre un inquilino y el siguiente.
• Adecuaciones para el nuevo arrendatario.

Un local que renta el 8 por ciento bruto con dos meses vacíos al año y administración alta puede terminar rindiendo menos que uno del 6 por ciento con inquilino estable de cinco años. Por eso la pregunta útil no es cuánto renta, sino cuánto tiempo lleva arrendado y a quién.

Para comparar: el alquiler por temporada en inmuebles de uso turístico ha rendido entre el 8 y el 15 por ciento bruto. Rinde más y da más trabajo, con ocupación variable y operación permanente. El local comercial, en cambio, es ingreso plano con menos manos encima.

A esto se suma la valorización. Históricamente la valorización en la zona se ha movido entre el 7 y el 8 por ciento anual. Es historia, no una promesa, y cuando venda, si tuvo el inmueble dos años o más, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento.

¿Qué hace que un local rente y otro no?

El uso del suelo del predio decide qué actividad comercial se puede ejercer ahí. Lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio, y se consulta antes de ofertar, no después de firmar. Un local donde no se puede abrir un restaurante vale menos que el mismo local donde sí, aunque los metros sean idénticos.

Tres cosas que mueven la aguja más que la fachada:

1. La actividad permitida. Gastronomía, licores y venta de alimentos tienen restricciones distintas a oficina o comercio de retail. Sin esa actividad habilitada, su universo de inquilinos se reduce a la mitad.
2. El reglamento de propiedad horizontal. Un local o una bodega en propiedad horizontal se rige por el reglamento del edificio, que puede prohibir ruido, horarios extendidos o extracción de humos. Ese documento manda sobre lo que usted imagine.
3. El flujo peatonal y vehicular real. Vaya un martes a las 11 de la mañana y un sábado a las 6 de la tarde. La diferencia entre esos dos conteos le dice más que cualquier proyección.

¿Qué reviso antes de poner la plata?

El certificado de tradición y libertad se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Se lee antes de entregar dinero, no después de las arras. Ahí aparece la cadena de propietarios y los gravámenes vigentes.

Lista corta antes de ofertar por locales comerciales:

• Certificado de tradición y libertad actualizado.
• Certificado de uso del suelo del predio, expedido por el municipio.
• Reglamento de propiedad horizontal y paz y salvo de administración.
• Contrato de arriendo vigente, si lo hay, con fecha de vencimiento y canon.
• Último recibo de predial y avalúo catastral.

En Colombia la propiedad se transfiere con escritura pública ante notario y el registro posterior en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin registro, la venta no le es oponible a terceros, por muy firmada que esté la promesa.

¿Cuánto cuesta la operación y cuánto tarda?

El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado.

Ese 2 por ciento entra en el cálculo de rentabilidad desde el día uno. Si compra pensando en un 7 por ciento bruto, el primer año arranca en negativo frente a ese número hasta recuperar los costos de entrada. Súmele el predial anual y la administración, y el horizonte realista de una inversión en local no es de meses: se piensa en años, mínimo los dos que lo separan de la tarifa del 15 por ciento en ganancia ocasional.

Si el local está arrendado al momento de la compra, pida el contrato completo antes de ofertar. El arriendo vigente se hereda, y con él la fecha de vencimiento, el canon pactado y las condiciones que el vendedor negoció.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.