Local en Sabaneta sin matrícula inmobiliaria: ¿qué estoy comprando?

Si el local en Sabaneta no tiene matrícula inmobiliaria propia, usted no está comprando un inmueble: está comprando un derecho sobre el inmueble de otro. Sin matrícula no hay certificado de tradición, no hay escritura independiente, no hay hipoteca bancaria y no hay forma de registrar su nombre como propietario. Antes de dar un peso, exija la matrícula.

¿Cómo sé si el local tiene matrícula propia?

Pida el número de matrícula inmobiliaria y solicite usted mismo el certificado de tradición y libertad. No acepte una copia que le entregue el vendedor. En ese certificado deben aparecer el propietario inscrito, las hipotecas, los embargos y las afectaciones que pesen sobre el predio.

Hay tres señales de alarma que aparecen una y otra vez en locales de Sabaneta:

1. El vendedor le muestra la matrícula del edificio completo o de la bodega madre, no la del local.
2. El certificado trae el nombre de otra persona y le explican que “la escritura está en trámite”.
3. Le ofrecen un “derecho de local” dentro de un centro comercial o pasaje que nunca se sometió a propiedad horizontal.

En los tres casos el negocio no es una compraventa de inmueble. Es otra cosa, y hay que llamarla por su nombre antes de firmar.

¿Qué me están vendiendo realmente entonces?

Suele ser una de estas figuras:

Derechos fiduciarios. El inmueble está en un patrimonio autónomo y usted compra una participación. Es legítimo, pero lo que se cede es un derecho frente a la fiduciaria, no el predio. La cesión se hace ante la fiduciaria y debe quedar registrada en su contabilidad.

Derechos de cuota o comunidad. Varios copropietarios sobre una misma matrícula sin reglamento de propiedad horizontal. Usted entra como comunero. Para vender después necesita que los demás firmen o iniciar una división material que puede no prosperar.

Mejoras sobre predio ajeno. Usted compra la construcción, pero el suelo es de otro. Esto es frecuente en locales adosados a casas de familia sobre la carrera 45 y vías similares. Lo que se transfiere es una mejora, no un inmueble.

Cesión de posición en un contrato. Ni siquiera hay propiedad de por medio: le ceden el derecho a seguir pagando una promesa de compraventa.

¿Puedo pedir crédito con un local sin matrícula?

No para hipotecarlo. El banco necesita constituir hipoteca de primer grado sobre una matrícula, y si no existe, no hay garantía que inscribir. En la práctica esto significa comprar de contado o con financiación directa del vendedor, que es justamente donde más se deteriora su posición negociadora.

También pierde una salida importante: si mañana quiere vender, su comprador enfrentará exactamente el mismo problema que usted hoy. El universo de compradores se reduce a quienes pagan de contado.

¿Qué pasa con los costos de cierre si no hay escritura?

Aquí está la trampa que seduce a mucha gente. Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más honorarios del abogado. Si no hay escritura pública, buena parte de ese 2 por ciento desaparece y el vendedor lo usa como argumento de venta.

El ahorro es real y es pequeño. Lo que está cambiando por ese 2 por ciento es la oponibilidad de su derecho frente a terceros: acreedores del vendedor, herederos, embargos posteriores. Un registro de 0,67 por ciento es el seguro más barato que va a comprar en su vida.

¿Se puede arreglar? ¿Cuánto tarda?

A veces sí. Las rutas más comunes:

• Sometimiento a propiedad horizontal. Si el edificio nunca se sometió, se puede hacer con licencia de construcción o reconocimiento, reglamento de propiedad horizontal y escritura. Genera matrículas derivadas para cada local.
• Reconocimiento de construcción. Para edificaciones levantadas sin licencia, ante curaduría o la oficina de planeación municipal. Requiere planos y certificación de estabilidad.
• División material de la comunidad. Si los comuneros están de acuerdo y el uso del suelo lo permite.

Ninguna de estas rutas se resuelve en los 30 a 45 días que toma normalmente el cierre de una compraventa una vez acordado el negocio. Son trámites de meses, con costos de curaduría, topografía y notaría, y con un resultado que no está garantizado.

La regla práctica: si el vendedor quiere vender ya y la regularización está pendiente, que la haga él antes de escriturar, o que el precio refleje que usted va a asumir ese riesgo y ese tiempo.

¿Y el uso del suelo?

Un local sin matrícula suele venir acompañado de un segundo problema: tampoco tiene concepto de uso de suelo en regla. El uso del suelo lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio y determina qué actividades se pueden ejercer en el predio. Pida el concepto en la oficina de planeación con la dirección y el número predial, y hágalo antes de firmar promesa, no después.

Si el inmueble no está individualizado en catastro, el impuesto predial también llega al titular de la matrícula madre y a usted le toca pagarlo por dentro, sin recibo a su nombre. El predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y sin recibo propio usted no puede demostrar paz y salvo cuando lo necesite.

Entonces, ¿nunca comprar?

Hay operaciones viables sin matrícula propia, principalmente con derechos fiduciarios bien estructurados, donde la fiduciaria es una entidad vigilada y el patrimonio autónomo está claro. Fuera de ese caso, el descuento que le ofrezcan tiene que ser lo bastante grande para compensar que no puede hipotecar, que le costará vender y que su derecho es más débil frente a terceros.

Si quiere entender el panorama completo de locales y bodegas en la zona, revise la guía completa.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.