Puntos clave
- El primero es firmar el poder en el consulado de Colombia más cercano.
- El predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y la deuda sigue al inmueble.
- Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado.
Se compra con un poder especial otorgado ante el consulado colombiano o apostillado en el país donde usted vive, y con un apoderado que firme la escritura ante notario en Colombia. El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días. Los gastos del comprador rondan el 2 por ciento del precio.
El ángulo que casi nadie le va a decir: el documento que decide si la compra sirve no es el poder, es el certificado de uso del suelo. Un local se compra por la actividad que puede ejercerse adentro, y esa actividad la define el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio, no el aviso ni el corredor. A distancia, con fotos y videollamadas, es el dato más fácil de dar por sentado y el más caro de corregir.
El poder: cómo se redacta para que la notaría no lo rechace
Hay dos caminos y los dos sirven.
El primero es firmar el poder en el consulado de Colombia más cercano. El cónsul cumple funciones notariales, el documento sale listo para usarse en Colombia y no necesita apostilla.
El segundo es firmarlo ante notario del país donde usted reside y apostillarlo (o legalizarlo, si ese país no es parte del Convenio de La Haya). Si está en otro idioma, se traduce al español con traductor oficial.
Lo que hace que un poder se devuelva en la notaría casi siempre es lo mismo: es demasiado genérico. Un poder para comprar inmuebles debe ser especial y debe identificar el predio por matrícula inmobiliaria, dirección y municipio, y facultar expresamente al apoderado para comprar, firmar la escritura pública, declarar el precio y la forma de pago, recibir el inmueble y adelantar el registro. Conviene además facultarlo para firmar escrituras aclaratorias, porque los errores de linderos o de nomenclatura aparecen después y obligan a repetir trámite.
Si usted no ha tenido cédula colombiana o lleva años fuera, revise que su documento esté vigente y que sus datos coincidan letra por letra entre el poder, el certificado de tradición y la escritura.
Qué se revisa antes de girar un solo peso
El orden importa, porque a distancia la tentación es separar primero y revisar después.
Certificado de tradición y libertad. Se pide con la matrícula inmobiliaria. Muestra el propietario inscrito, la cadena de propietarios, hipotecas, embargos y afectaciones. Se lee antes de entregar dinero, no después de firmar arras. Que quien le ofrece el local sea el propietario inscrito es lo primero que se confirma ahí.
Uso del suelo. Se solicita en la oficina de planeación del municipio con la dirección y el predio. Decide qué actividad comercial se puede ejercer. Consúltelo antes de ofertar, no antes de escriturar.
Reglamento de propiedad horizontal. Si el local está en un edificio o centro comercial, se rige por ese reglamento y paga cuota de administración. El reglamento puede prohibir actividades que el POT sí permite, y manda sobre destinación, horarios, fachada y avisos. Pida también paz y salvo de administración.
Estado de impuestos. El predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y la deuda sigue al inmueble.
Cómo se arma el cierre y cuánto cuesta
La propiedad en Colombia se transfiere con escritura pública ante notario y con el registro posterior en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin registro, la venta no le es oponible a terceros: usted pagó, pero frente al mundo el dueño sigue siendo otro. El trámite no termina en la notaría, termina cuando sale el certificado de tradición con usted inscrito.
Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. Presupueste eso aparte del precio, porque se paga en Colombia y en pesos.
Sobre el dinero: gírelo por canales bancarios formales y guarde la constancia de la operación cambiaria. Esa declaración es la que le permite demostrar el origen de los fondos, sustentar el inmueble en su patrimonio y, el día que venda, acreditar el costo. Recuerde que la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo dos años o más.
Dos decisiones prácticas más. Primera: nombre apoderado a alguien que no tenga interés en que el negocio se cierre, no al mismo corredor que le vendió. Segunda: pida una visita técnica con video en vivo, recorriendo medidores, baño, cocineta, acceso de carga y cubierta, antes de firmar arras. Es el equivalente a pararse en el local.
Si está comparando opciones a distancia, revise la oferta publicada de locales comerciales y pida de cada uno la matrícula inmobiliaria: con ese número usted puede verificar todo lo demás desde donde esté.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que viajar a Colombia para firmar la escritura?
No. Un apoderado puede firmar por usted con un poder especial otorgado ante el consulado colombiano o firmado ante notario extranjero y apostillado. Debe identificar el inmueble por matrícula y dirección, y facultar expresamente para comprar, firmar y registrar.
¿Un extranjero puede comprar un local comercial en Colombia?
Sí. No se exige residencia ni nacionalidad colombiana para adquirir inmuebles urbanos. Necesita documento de identificación válido, el poder si no viaja, y canalizar el pago por el sistema bancario dejando constancia de la operación cambiaria.
¿Cuánto tarda el cierre?
Entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. A distancia, sume el tiempo de otorgar, apostillar y enviar el poder, y de la traducción oficial si el documento está en otro idioma.
¿Qué documento dice si puedo poner mi negocio en ese local?
El certificado de uso del suelo, que expide la oficina de planeación del municipio según el Plan de Ordenamiento Territorial. Si el local está en propiedad horizontal, revise además el reglamento del edificio: puede prohibir actividades que el POT permite.
¿Qué impuestos asumo como propietario no residente?
El impuesto predial anual, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y la cuota de administración si el local está en propiedad horizontal. Al vender, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento si tuvo el inmueble dos años o más.
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