Comprar local comercial en Cajicá: qué revisar antes de ofertar

Lo primero que se revisa es el uso del suelo del predio, antes de ofertar. El uso del suelo decide qué actividad comercial se puede ejercer en ese local, y lo define el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio. Un local hermoso donde no le aprueban su actividad es un local inservible.

Cajicá no es la excepción: el certificado de uso del suelo se pide en la oficina de planeación del municipio con la dirección y la matrícula inmobiliaria, antes de firmar promesa o entregar arras. El error frecuente es al revés: el comprador firma, paga la separación y después descubre que su restaurante, su taller o su bar no caben en la clasificación de esa manzana.

¿Cómo verifico que mi actividad sí cabe en ese local?

El orden importa. Haga estos cuatro pasos antes de poner dinero:

1. Defina la actividad exacta, con código CIIU si ya lo tiene. No es lo mismo “comercio” que venta y consumo de licor, que suele tener restricciones de horario y de distancia a colegios.
2. Pida el certificado de uso del suelo en planeación municipal, a nombre de la dirección del local, no del edificio en general.
3. Confirme que el inmueble no tenga afectaciones por vía, retiro o zona de protección. Eso aparece en el certificado de tradición y libertad y en las fichas de planeación.
4. Revise el reglamento de propiedad horizontal si el local está en un edificio o centro comercial. El reglamento puede prohibir actividades que el POT sí permite, y manda sobre usted igual.

Ese cuarto punto sorprende a mucha gente. Un local en propiedad horizontal se rige por el reglamento del edificio y paga cuota de administración. El reglamento puede limitar extracción de humos, horario de cargue, ruido o incluso destinar el local a un uso específico. Pida el reglamento completo y las últimas actas de asamblea, no el resumen que le mande el vendedor.

¿Qué papeles pido del inmueble y del vendedor?

El certificado de tradición y libertad es el documento que se lee antes de entregar dinero. Se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra el propietario inscrito, las hipotecas, los embargos y las afectaciones. Revise que quien le vende sea el propietario inscrito, y que no haya patrimonio de familia, afectación a vivienda familiar, fiducia, demandas ni embargos vigentes.

Complemente con:

• Paz y salvo de predial y el último recibo. El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral, según municipio, y usted hereda la deuda pegada al inmueble.
• Paz y salvo de administración, firmado por el administrador, con fecha reciente. La cuota en mora persigue al local, no al vendedor.
• Paz y salvo de servicios públicos, en especial si el local tuvo un negocio con consumos altos.
• Licencia de construcción y planos aprobados, si hubo reformas. Un mezanine, un baño nuevo o un cerramiento hecho sin licencia es un problema que usted compra.
• Cédula o certificado de existencia y representación del vendedor, y poder notariado si firma un apoderado.

Si el local está arrendado, pida el contrato vigente y sus anexos. Usted entra en la posición del arrendador con las condiciones que ya están firmadas.

¿Cuánto cuesta cerrar y cuánto se demora?

Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. Presupueste eso aparte del precio, no dentro de él.

El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Si hay crédito bancario, cuente con avalúo y estudio de títulos dentro de ese plazo. Si el local viene de una sucesión o de una fiducia, el plazo se estira.

Recuerde cómo se transfiere la propiedad en Colombia: con escritura pública ante notario y el registro posterior en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin registro, la venta no le es oponible a terceros. Firmar en notaría y no registrar no es ser dueño.

Del lado del vendedor, la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo dos años o más. Esto le sirve a usted en la negociación: un vendedor con menos de dos años de tenencia tiene una carga tributaria distinta y suele ser más sensible al precio neto.

¿Y el local en sí? Lo que se mira en la visita

Vaya dos veces y en horarios distintos: un martes a las 10 de la mañana y un sábado a mediodía. El flujo peatonal real no se parece al que le cuentan.

Mida frente sobre vía y fondo útil, no solo el área total. Un local de buen metraje con poco frente vale menos comercialmente. Verifique altura libre, carga eléctrica disponible (trifásica si va industria o cocina), punto de agua y desagüe, salida de humos, baño con su respectiva ventilación, y si hay parqueadero asignado con matrícula propia o es de uso común.

Mire también la acera, el andén y si hay restricción de parqueo en la vía. En corredores comerciales de municipios de sabana, la prohibición de parquear al frente cambia la rotación de clientes. Compare el precio por m² con otros locales comerciales del mismo corredor antes de ofertar.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.