Visita a un local en Dosquebradas: el método, no la lista

Depende de una sola cosa: lo que el POT de Dosquebradas permita hacer en ese predio. Todo lo demás (fachada, metros, vitrina, arriendo) se revisa después. Si la actividad que usted piensa montar no está permitida en ese uso de suelo, el local es bonito y le sirve para nada. Por eso la visita no empieza mirando: empieza preguntando.

Este artículo no le da una lista de doce preguntas. Le enseña el método: qué se mira en el orden correcto, qué se confirma en papel y dónde está el error que más plata cuesta.

El orden correcto de la visita

La mayoría de compradores y arrendatarios entra a un local y mira la vitrina, el piso y el baño. Ese es el orden al revés. El orden que funciona es de afuera hacia adentro y de lo legal hacia lo estético.

Primero, el predio. Antes de pisar el local, pida la dirección exacta y la matrícula inmobiliaria. Con eso usted consulta el uso del suelo en la Secretaría de Planeación del municipio de Dosquebradas, que es quien publica y aplica el Plan de Ordenamiento Territorial. El POT define qué actividad comercial se puede ejercer ahí: no es el dueño, no es el corredor, no es el letrero del vecino que lleva veinte años vendiendo lo mismo.

Segundo, el edificio. Si el local está en propiedad horizontal, el reglamento manda. Pida el reglamento de propiedad horizontal y lea qué actividades prohíbe expresamente. Es común que el POT permita un restaurante y el reglamento del edificio lo prohíba por olores, por horario o por manejo de residuos. Ahí también verifica la cuota de administración, quién la paga y si el local está al día.

Tercero, el inmueble físico. Ahora sí: fachada, altura libre, frente útil, baño, punto de agua, acometida eléctrica, carga disponible, acceso para cargue y descargue. Mida usted, no acepte el metraje de boca. Y pregunte qué es obra del dueño y qué es mejora que dejó un inquilino anterior, porque eso define quién puede retirarla.

Cuarto, el papel. El certificado de tradición y libertad se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra el propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Léalo antes de entregar un peso, sea arriendo o compra. Si quien le muestra el local no aparece ahí, pregunte con qué documento actúa.

El error frecuente: asumir que el uso anterior lo cobija

El error que más veo: alguien visita un local donde funcionaba un negocio parecido al suyo y concluye que entonces el suyo también puede operar. No necesariamente.

Un negocio anterior pudo operar con un permiso que ya no se otorga, pudo estar amparado en una situación de hecho tolerada, o simplemente pudo operar irregularmente hasta que lo cerraron, que es exactamente por lo que el local está disponible. Pregúntelo de frente: ¿por qué se desocupó este local? ¿Hubo requerimiento de Planeación, de Bomberos o de la autoridad sanitaria?

Y la variante costosa del mismo error: asumir que el uso de suelo basta. No basta. Según la actividad, usted necesitará concepto de uso de suelo, concepto sanitario, concepto técnico de seguridad humana de Bomberos y, si maneja música o alimentos, requisitos adicionales. Pregunte en la Secretaría de Planeación y en el cuerpo de bomberos del municipio qué exigen para su actividad específica, y hágalo antes de firmar cualquier separación. Las entidades son las que publican estos requisitos y se consultan directamente.

Qué preguntar al dueño en la visita misma

Estas son preguntas, no verificaciones. Las verificaciones van en papel después.

• ¿El local es de propiedad horizontal o predio independiente?
• ¿Cuánto es la cuota de administración hoy y qué cubre?
• ¿Hay cuotas extraordinarias aprobadas o en discusión en asamblea?
• ¿Quién paga servicios públicos y están los contadores independizados?
• ¿Qué reformas se hicieron y con qué licencia?
• ¿El predial está al día y sobre qué avalúo catastral se liquida? El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, así que el dato importa.
• Si va a comprar: ¿hay hipoteca vigente, y cómo se cancela al cierre?
• Si va a arrendar: ¿cuál es el término, qué pasa con las mejoras al final y bajo qué condiciones puede ceder el contrato?

Si va a comprar, no solo arrendar

La compra agrega capas. El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y ese tiempo se usa para estudiar títulos, no para improvisar.

Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. Presupueste eso aparte del precio.

Y recuerde el principio que ordena todo: en Colombia la propiedad se transfiere con escritura pública ante notario y el registro posterior en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin registro, la venta no le es oponible a terceros. Un acuerdo privado, por firmado que esté, no lo hace dueño.

Si está comparando opciones, revise la oferta de locales comerciales con estas preguntas en la mano y descarte temprano lo que no pase el filtro del uso del suelo.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.