¿Cómo saber en cuánto rentar una bodega?

Para saber en cuánto rentar una bodega, calcule el canon desde el valor comercial de la bodega: el arriendo tradicional en la zona ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual, así que divida ese rango entre 12 meses y compare con lo que piden bodegas parecidas en metraje, altura libre y acceso.

Ese es el punto de partida. El número final depende de tres cosas que se pueden verificar en una tarde: cuánto vale realmente el inmueble, qué área se cobra y qué le permite hacer el uso del suelo al arrendatario.

¿Cómo se calcula el canon desde el valor de la bodega?

El canon mensual sale de una regla simple: valor comercial por el porcentaje de rentabilidad bruta anual, dividido entre 12.

Si su bodega vale $1.000 millones y usted apunta al punto medio del rango histórico (entre 5 y 9 por ciento bruto anual), el canon mensual estaría cerca del 0,5 por ciento del valor. En el piso del rango (5 por ciento anual) baja; en el techo (9 por ciento anual) sube. Las bodegas con buena altura libre, patio de maniobras y acceso para tractomula se ubican en la parte alta. Las que quedan en segundo piso, sin muelle o con acceso restringido por horario, se ubican abajo.

El error más común es partir del avalúo catastral. El catastral sirve para liquidar el predial (que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio), no para fijar canon. Use valor comercial.

¿Qué datos de la bodega mueven el canon hacia arriba o hacia abajo?

Antes de poner un precio, tenga por escrito estos datos, porque son los que el arrendatario va a preguntar en la primera llamada:

• Área construida y área cubierta, separadas. El patio descubierto no se cobra igual que el área bajo cubierta.
• Altura libre desde piso hasta la parte baja de la estructura de cubierta. Define si entra estantería selectiva o no.
• Acceso vehicular: tipo de vehículo que llega hasta la puerta y si hay espacio de maniobra dentro del predio.
• Carga del piso y estado de la placa. Una placa fisurada se descuenta del canon o se negocia como obra del arrendador.
• Potencia eléctrica instalada y si hay trifásica. Sin trifásica, media industria queda por fuera.
• Oficinas y baños existentes, con su área.
• Muelle de cargue y su altura.

Cada uno de estos puntos es una razón para subir o bajar. Si usted no los tiene medidos, el arrendatario los va a usar para negociar a la baja.

¿El uso del suelo cambia el canon?

Sí, y de forma decisiva. El uso del suelo del predio decide qué actividad comercial se puede ejercer allí, y se consulta antes de ofertar o de publicar. Lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio.

Una bodega habilitada para industria y almacenamiento tiene un mercado de arrendatarios mucho más amplio que una bodega en zona donde solo se permite comercio o depósito liviano. Si usted publica un canon de bodega industrial y el POT solo admite bodegaje sin transformación, el negocio se cae en la verificación y usted pierde semanas.

Si la bodega está en propiedad horizontal, hay dos capas más: el reglamento del edificio puede prohibir ciertas actividades (manipulación de químicos, horarios nocturnos, ruido), y se paga cuota de administración. Defina desde el aviso quién asume esa cuota, porque es lo primero que pregunta un arrendatario serio.

¿Cómo valido el número antes de publicarlo?

Tres pasos, en este orden:

1. Compare con bodegas en oferta real de metraje y altura similares, en el mismo corredor vial. No compare una bodega sobre vía principal con una a 3 km de esta.
2. Pida un avalúo comercial si el inmueble es grande o si el arriendo va a ser a varios años con cláusula de incremento. El avalúo le da piso para defender el canon en la negociación.
3. Revise el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria. Muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Si hay un embargo vigente, un arrendatario corporativo no firma.

Con esos tres pasos usted deja de adivinar. Si la bodega lleva más de dos meses publicada sin una sola visita, el problema casi nunca es el mercado: es el canon o es un dato de ficha que ahuyenta antes de la llamada. Lo mismo aplica si busca referencias en locales comerciales del mismo sector, donde la lógica de área útil y uso permitido funciona igual.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.