¿Qué es el arrendamiento de bodega?

El arrendamiento de bodega es el contrato por el cual el dueño de una bodega entrega su uso a un arrendatario, por un canon mensual y un plazo pactado, para almacenar, distribuir o producir. Se rige por el régimen de arrendamiento de local comercial del Código de Comercio, no por el de vivienda.

Esa diferencia es la que más dinero mueve. En arrendamiento comercial las partes pactan con mucha más libertad: el canon, los incrementos, el plazo, las garantías, quién paga qué. Y el arrendatario que lleva dos años o más ocupando el mismo inmueble con el mismo establecimiento adquiere derecho a la renovación del contrato, salvo las causales que la ley contempla (incumplimiento, que el propietario necesite el inmueble para su propia empresa o para vivienda, o demolición y obra nueva).

¿Qué incluye realmente el contrato de una bodega?

Una bodega no se arrienda por metros cuadrados a secas. Lo que define si sirve o no para su operación son características físicas que deben quedar escritas en el contrato o en el acta de entrega:

• Altura libre bajo cercha, no la altura del muro.
• Ancho y alto del portón, y si entra tractomula, turbo o solo camioneta.
• Patio de maniobras y si es compartido con otros arrendatarios.
• Capacidad de carga del piso si va a estantería alta o maquinaria.
• Carga eléctrica disponible (monofásica o trifásica) y si hay subestación.
• Unidades sanitarias, oficina interna y área de mezanine, que a veces se cobra como área arrendable sin serlo.
• Estado de cubierta y desagües, el punto donde aparecen las goteras en invierno.

Pida que el inventario fotográfico quede anexo al contrato. Ese anexo es el que decide, al final, quién paga las reparaciones y qué se devuelve.

¿Qué paga el arrendatario además del canon?

Si la bodega está en propiedad horizontal (un parque logístico o un condominio industrial), se rige por el reglamento del edificio y paga cuota de administración. Quién la asume se pacta: no hay regla automática, y por eso tiene que estar escrito en una cláusula, no en un correo.

A eso se suman normalmente servicios públicos, póliza de cumplimiento o codeudor, y el seguro de contenido de la mercancía, que es del arrendatario y no del propietario. El impuesto predial lo paga el propietario y va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, pero en contratos de largo plazo es común que se traslade total o parcialmente al arrendatario. Revise si se lo están sumando.

¿Qué se verifica antes de firmar?

El uso del suelo del predio decide qué actividad comercial se puede ejercer, y lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio. Un galpón en zona rural del Oriente puede estar construido y en pie, y aun así no admitir bodegaje, transformación de alimentos ni almacenamiento de químicos. Se consulta en la secretaría de planeación del municipio antes de firmar y antes de pagar cualquier anticipo, con la matrícula inmobiliaria en mano.

Con esa misma matrícula pida el certificado de tradición y libertad. Muestra el propietario inscrito, las hipotecas, los embargos y las afectaciones. Sirve para dos cosas concretas: confirmar que quien le está arrendando es el dueño (o tiene poder del dueño) y ver si hay un embargo o un proceso que pueda terminar con el inmueble rematado mientras usted tiene adentro su mercancía.

Complete con:

• Certificado de existencia y representación legal si el arrendador es persona jurídica.
• Paz y salvo de administración, cuando aplica.
• Último recibo de predial y de servicios públicos.
• Concepto de bomberos y requisitos de Sanidad si va a manejar alimentos.

¿Arrendar o comprar la bodega?

Arrendar deja el capital en la operación y permite mudarse cuando la empresa crece o cambia de ruta. Comprar fija el costo de ocupación y convierte el gasto en patrimonio, pero suma los gastos de cierre del comprador, que rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más honorarios de abogado, y un cierre que toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio.

Si compra, recuerde que en Colombia la propiedad se transfiere con escritura pública ante notario y el registro posterior en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin ese registro, la compra no le es oponible a terceros, por buena que haya sido la escritura.

Una ruta intermedia que funciona bien en el Oriente: arrendar primero con opción de compra pactada en el mismo contrato, con precio y plazo definidos, y usar esos meses para resolver uso del suelo, licencias y adecuaciones antes de poner el capital.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.