¿Dónde encuentro locales en arriendo en Barranquilla?

No los encontrará con nosotros: trabajamos el Oriente Antioqueño (Rionegro, Guatapé, El Peñol, La Ceja, El Carmen de Viboral, Marinilla), no la costa Caribe. Para locales en arriendo en Barranquilla le toca una inmobiliaria local con matrícula en esa ciudad. Lo que sí le sirve de aquí es la lista de verificación: es la misma en cualquier municipio de Colombia.

¿Qué revisar en un local en arriendo, sea en Barranquilla o en Rionegro?

El uso del suelo del predio decide qué actividad comercial se puede ejercer ahí. No lo decide el arrendador, ni el aviso, ni que el local anterior haya funcionado años con lo mismo. Se consulta en la secretaría de planeación del municipio antes de firmar y antes de pagar cualquier depósito.

Pida estos cuatro documentos:

1. Certificado de tradición y libertad, que se solicita con el número de matrícula inmobiliaria. Muestra el propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Si quien le arrienda no aparece ahí, pida el poder o el contrato de administración que lo faculta.
2. Certificado de uso del suelo expedido por planeación, a nombre de la dirección exacta y para la actividad que usted va a ejercer.
3. Paz y salvo de administración, si el local está en propiedad horizontal.
4. Reglamento de propiedad horizontal, porque un local o una bodega en propiedad horizontal se rige por ese reglamento y paga cuota de administración. Ahí dice si se puede cocinar, si se puede abrir hasta medianoche, si se permite música, si hay restricción de avisos en fachada.

¿Quién paga la administración y los servicios?

Defínalo en el contrato con cifra, no con una frase. En propiedad horizontal la cuota de administración existe siempre, y el punto es si el canon la incluye o va aparte. Lo mismo con el impuesto predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio: lo paga el propietario, pero hay contratos que intentan trasladarlo al arrendatario, y eso debe quedar explícito.

Verifique también los servicios públicos: que el local tenga contadores independientes, que no venga con deudas y que la carga eléctrica disponible le alcance para lo que va a instalar. Un local que arrienda barato porque la red no soporta un horno industrial o dos aires acondicionados no es barato.

¿Y si lo que busca es invertir en local, no arrendar uno para su negocio?

Esa conversación sí la tenemos nosotros, y aquí en el Oriente. Como referencia de orden de magnitud en la zona: en Guatapé y El Peñol un lote se consigue desde unos $409 millones, con un valor típico cercano a los $1.385 millones; en Antioquia el lote arranca sobre los $380 millones y el típico ronda los $850 millones. Son cifras de lote, no de local, y sirven para dimensionar el terreno cuando alguien piensa construir local o bodega.

Sobre rentabilidad, lo que se ha visto históricamente en la zona: el arriendo tradicional ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual, y el alquiler por temporada entre el 8 y el 15 por ciento bruto. Son datos históricos, no una promesa de lo que pasará con su inmueble.

Si compra, cuente con que el cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y que los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. La propiedad se transfiere con escritura pública ante notario y el registro posterior en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin ese registro, la venta no le es oponible a terceros.

¿Cómo busco una inmobiliaria seria en otra ciudad?

Tres filtros prácticos, aplicables en Barranquilla o donde sea:

• Que el asesor esté inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores o cuente con matrícula de arrendador vigente ante la autoridad de la ciudad. Pídala por escrito.
• Que le muestren el certificado de tradición del inmueble antes de recibirle dinero por un depósito o un estudio de solicitud. Ese certificado se lee antes de entregar dinero, no después.
• Que el contrato que le pasen sea un contrato de arrendamiento de local comercial y no un formato de vivienda urbana adaptado a mano. El régimen comercial tiene reglas propias de renovación y de desahucio que no están en el de vivienda.

Si en algún momento su búsqueda se mueve hacia Rionegro, el aeropuerto, el corredor de La Ceja o la zona del embalse, escríbanos y le decimos con números qué hay.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.